ישראל מלמן, מנכ"ל ובעלים 'מלמן נכסים'
כמו בשבועות הקודמים, גם השבוע נמשכת הסקירה הארצית במסגרת הזדמנויות הנדל"ן בישראל, במסגרתה נעסוק הפעם בבירת הנגב היא העיר באר שבע. העיר הזאת, הרביעית בגודלה בישראל מבחינת שטח השיפוט שלה והתשיעית בהיקף אוכלוסייתה, מסקרנת מאד בגלל היסטוריית השקעות הנדל"ן בתחומיה. עד היום משקיעים שונים מחזיקים דירות להשקעה בעיר, אך הזמנים השתנו ומי שהייתה בירת ההשקעות של ישראל איבדה ממעמדה הרם.
בשנות האלפיים המוקדמות, כולל בשנים שבאו לאחר מכן עד סביבות שנת 2013, נהרו אל העיר המוני משקיעים שגרפו בה תשואות גבוהות במיוחד. דירות שנמכרו רק שנים ספורות קודם לכן ב-300-400 אלף שקלים, הפכו עד שנת 2015 לשווי של 650-750 אלף שקלים בהתאמה. משקיעים השיגו לעצמם תשואות של יותר מ-100% תוך שנים ספורות מרכישת הנכס.
לזה קוראים טיימינג מושלם. גם היום, בבואנו ללוות משקיעים להשקעות מוצלחות, אנו מכוונים בדיוק לשם. כל אחד מייחל למצוא את הרגע הנכון של המחירים הזולים לפני התפוצצות המחירים. גם היום אני מאמין שקיימות הזדמנויות כאלה בערים כמו ירוחם ואופקים, שעדיין מגלמות מחירים נמוכים לפני נסיקה. בכל אופן, ההצלחה הנוצצת של באר שבע פסקה אי-שם באזור שנת 2015.
עוד באתר:
למרות המאפיינים הייחודיים של באר שבע, גם כעיר המרכזית של הדרום, מרכז התרבות, הקניות והפנאי, אך גם ככזו שיש בה בית חולים, אוניברסיטה, משרדי הייטק ואף בסיסים שאמורים להתרחב מאד ולהביא קהל צעיר שיתגורר בעיר, מחירי הדירות הישנות בה, בהן מצויה לרוב אוכלוסייה בעייתית, כמעט ולא עלו בעשור האחרון. משקיעים שנכנסו לשוק הבאר-שבעי של דירות יד שנייה מעט אחרי הטיימינג המדויק, רכשו דירות במחירים שמאז כמעט ולא עלו.
ניקח את המשקיע ע' כדוגמה. בשנת 2015 הוא רכש דירת ארבעה חדרים באזור ישן בסכום של 650 אלף שקלים. הוא שיפץ מעט את הדירה, שילם הוצאות שכר טרחת עו"ד, תיווך והוצאות נלוות. אחרי כל ההוצאות, הדירה עלתה לו מעל 700 אלף שקלים. בשנת 2025, כשמלאו עשור להשקעה שלו, הוא ביקש למכור את הדירה. לתדהמתו, הוא שמע שהדירה יכולה להימכר היום בסכום שאינו עולה על 750 אלף שקלים. כלומר, לא רק שערך הדירה כמעט לא עלה מאז – המשקיע למעשה הפסיד הרבה מאד כסף. הוא שילם ריביות על המשכנתא שנגסו לו מהרווח הנמוך ממילא.
ניתוח של מה שקרה בבאר-שבע מלמד לקחים חשובים את המשקיעים והיועצים. העיר חדלה לעלות משילוב של כמה סיבות:
- ריביות יקרות שהוציאו משקיעים רבים מהשוק.
- מחירים שהגיעו למיצוי.
- בנייה חדשה ושכונות חדשות שהורידו את הביקוש לדירות הישנות.
- התחדשות עירונית שזוחלת בעצלתיים עם כדאיות נמוכה ליזמים.
- שוק שמבוסס בחלק ניכר על משקיעים.
- אוכלוסייה בעייתית ואף כזו המשתייכת למעמד סוציו-אקונומי נמוך שמונעות מאוכלוסיות חזקות להתגורר ולרכוש דירות.
דווקא העובדה שהעיר באר-שבע התבססה על הרבה מאד משקיעים, כשהם יצאו מהשוק זה השפיע על המחירים אולי אף יותר מערים אחרות. אם מוסיפים לכך את כל הסיבות האחרות מבינים מהם הגורמים שהופכים מקום לפחות אטרקטיבי למשקיעים.
מבאר-שבע אפשר ללמוד לגבי כל הארץ את כללי הברזל בהשקעות: לחפש את העיתוי האופטימלי, לא לשלם מחירים יקרים, לא ללכת סתם אחרי העדר ולא לבנות על הבטחות עתידיות. כמו כן, צריך להסתכל על התמונה המלאה ולשאול את השאלות ההכרחיות: האם תהיינה בקרוב שכונות חדשות שישפיעו על הביקוש? מי הקהל של שוק השכירות המקומי? אילו אירועים חיצוניים כמו ריבית, מלחמות ומיסוי יכולים להרוס את ההשקעה בעתיד?
ככל שלוקחים בחשבון יותר פרטים וחושבים עליהם, כך מתקבלת תמונה מלאה יותר המאפשרת למשקיעים לבחור את הצעד הנכון. גם מי שלא יודע לנתח את הנתונים ולשאול את השאלות הנכונות, כמו גם להעריך את הטיימינג המדויק, יכול להתייעץ עם מומחי השקעות שינווטו אותו להשקעות הנכונות באופן אינדיבידואלי בהתאם לגילו, מצבו הכלכלי, יעדיו ויכולותיו.
בסוף גם עיר כמו באר שבע עדיין יכולה לשאת בתוכה פוטנציאל מסוים. מקום ישן שנבנה לידו מקום חדש עם מגדלי יוקרה יכול להיות מושפע לרעה ולטובה. לרעה – כל הביקוש הולך למקום החדש ומותיר את המקום הישן עם ביקוש גרוע ואוכלוסייה בעייתית, כמו שקורה כיום בפועל לא רק בבאר שבע אלא גם בערים אחרות בפריפריה ואף במרכז כמו לוד ורמלה. לטובה – האזור כולו הופך נחשק יותר ועם פוטנציאל להפוך בעצמו לפרויקט יוקרה בעתיד, אך בדרך-כלל זהו תהליך ארוך מאוד. יתכן שבאר שבע עדיין לא אמרה את המילה האחרונה, אבל משקיעים שרוצים להרוויח בטווח הקצר והבינוני כנראה פחות ימצאו בה את מבוקשם.
