תל אביב וירושלים בראש: היכן נתקעו הקבלנים עם אלפי דירות

נתונים חדשים שמפרסמת היום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה חושפים תמונה מדאיגה של שוק הנדל"ן הישראלי לקראת סוף שנת 2025. בחודשים ספטמבר עד נובמבר נמכרו בישראל כ-19,930 דירות בלבד, נתון המשקף ירידה משמעותית של 11.9% בהשוואה לשלושת החודשים שקדמו להם (יוני-אוגוסט). גם בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד המצב אינו מעודד, כאשר נרשמה ירידה של 10.1% בנתון המקורי. עם זאת, בלמ"ס מציינים כי בנתונים בניכוי עונתיות התמונה מעט אופטימית יותר, ונצפתה עלייה בשיעור של 3.5% ביחס לחודשים הקודמים.

בפילוח סוגי הנכסים, עולה כי דירות יד שנייה ממשיכות להוות את הרוב המכריע של העסקאות בשוק. כ-61.7% מהדירות שנמכרו בתקופה זו היו דירות מיד שנייה, שהם כ-12,290 נכסים. גם בפלח שוק זה נרשמה האטה, עם ירידה של 14.5% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים וירידה של 5.5% בהשוואה לאשתקד. מנגד, שוק הדירות החדשות, המהווה 38.3% מסך המכירות, נשען במידה רבה על התערבות ממשלתית: מתוך כ-7,640 דירות חדשות שנמכרו, כ-37% נמכרו במסגרת סבסוד ממשלתי. הירידה במכירת דירות חדשות בהשוואה לאשתקד חדה במיוחד ועומדת על 16.6%.

ניתוח המגמות לטווח ארוך מצביע על תנודתיות רבה בשנתיים האחרונות. בעוד שבין מאי 2023 ליוני 2024 נרשמה התאוששות עם עלייה בקצב של 2.5% בממוצע לחודש, הרי ש"מחודש יולי 2024 המגמה מתהפכת ונצפתה ירידה חודשית ממוצעת של 1.0%". מגמה דומה נרשמת גם בשוק הדירות החדשות, שבו לאחר תקופה של עליות, נצפית החל מיוני 2024 ירידה ממוצעת של 2.4% לחודש. נתוני חודש נובמבר 2025 לבדו מצביעים על מכירה של 7,780 דירות, כאשר גם בחודש זה נתח משמעותי מהדירות החדשות נמכר בסבסוד.

עוד באתר:

צפו בדבריו

מי יקיימו לימודים ומי לא? הוראות הגר''ד לנדו

נתי קאליש

צפו

סוד המעיל: עוצמת השתיקה בבניין הבית והנפש

הרה"ג מרדכי מלכא

לא רואים כל יום

צפו: עובד התברואה נבהל, הפושע זינק מתוך הפח

יוני שניידר

מתעדכן

השמועות והדיווחים: כל הקולות ממשדר החירום ב'קול חי'

בצלאל קאהן

מבחינה גיאוגרפית, אזורי הביקוש ממשיכים להוביל, אך ניכרת שונות בין הערים. מחוזות המרכז והדרום מרכזים את מירב הפעילות עם 24.5% ו-20.4% מסך הדירות שנמכרו, בהתאמה. ברשימת הערים המובילות במכירת דירות חדשות ניתן למצוא את תל אביב-יפו, ירושלים, באר יעקב, אופקים, חיפה ואלעד, שבכל אחת מהן נמכרו יותר מ-300 דירות חדשות. בשוק היד השנייה, חיפה וירושלים מובילות את הטבלה, ואחריהן תל אביב-יפו, באר שבע, אשקלון ופתח תקווה. מעניין לציין כי בעוד שבדירות החדשות המגמה במחוזות מעורבת, הרי ש"בדירות יד שנייה מגמת הירידה אחידה בכל המחוזות".

הנתון המטריד ביותר בדוח נוגע למלאי הדירות הלא מכורות המצטבר אצל הקבלנים. בסוף נובמבר 2025 עמד מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה על שיא של כ-83,630 דירות. המשמעות הכלכלית של נתון זה משתקפת במספר חודשי ההיצע, שעומד כעת על 30.1 חודשים – כלומר, בקצב המכירות הנוכחי, יידרשו לקבלנים כשנתיים וחצי כדי למכור את כל המלאי הקיים. נתוני המגמה מראים כי כבר מאפריל 2022 נרשמת עלייה עקבית בקצב של 1.4% בממוצע לחודש במלאי הדירות שנותרו "על המדף".

בחלוקת המלאי הלא מכור, תל אביב-יפו נמצאת בראש הרשימה עם כ-9,810 דירות שטרם נמכרו, המהוות חלק נכבד ממלאי מחוז תל אביב הכולל 31.4% מכלל הדירות בארץ שנותרו למכירה. אחריה ברשימת הערים הגדולות נמצאת ירושלים עם כ-8,290 דירות. גם בערים שאינן מוגדרות כגדולות (פחות מ-100 אלף תושבים) נרשמים עודפי היצע משמעותיים, כאשר בראש הרשימה עומדות לוד עם 2,610 דירות, קריית גת (2,250), ובאר יעקב (1,990), נתונים העשויים להוביל ללחץ להורדת מחירים באזורים אלו.