"חכמת נדל"ן" • כך תשקיעו נכון בעולם הנדל"ן

בכל שבוע, מגזין "חכמת נדל"ן" עם אבי עידן ונפתלי בר נתן יספר לכם על האופציות להשקעה בטוחה ונכונה של נדל"ן • ואיך ואיפה מומלץ וכדאי להשקיע ולהניב רווחים • פרק ראשון בסדרה

אפרים דוד

י"ח בסיוון תשע"ז, 12/06/17 17:45

א+

א-

תמונה בדף הבית: אבי עידן ונפתלי בר נתן

הסיבות להשקיע בנדל"ן בארצות הברית:

הגירה מכל העולם
ארצות הברית תמיד הייתה מגנט עולמי להגירה מכל העולם, ומיליוני אנשים רוצים להתגורר שם ולחיות את החלום האמריקאי. ברור שלא כל ארצות הברית נהנית מביקושים זהים, וביבשת כזאת ענקית השונות בין מדינות, ובתוך המדינות בין הערים ואפילו בתוך אותה עיר בין השכונות יכולה להיות גדולה.

יש מספר פרמטרים שכמשקיעי נדל"ן חובה עלינו לבדוק מראש כדי שההשקעה תהיה מוצלחת. הגירה פנימית חיובית למדינות הדרום. בתוך ארצות הברית קיימת הגירה חיובית ומגמה של מעבר למדינות הדרום, ג'ורגיה, אלבאמה, פלורידה, המכונות רצועת השמש, מזג האוויר הנח מושך אליו אנשים מהמדינות הצפוניות והקרות יותר, אבל זה לא הדבר המרכזי.

מדינות הדרום היו בעבר המדינות הפחות מפותחות בארה"ב, והמימשל הפדראלי החליט להעניק שורה של מענקים, והטבות שונות לחברות שיעבירו את הפעילות העסקית שלהן לדרום ויצרו מקומות עבודה חדשים.

יצירת מקומות התעסוקה משכה אליה מיליוני אנשים שעובדים במקומות החדשים, ובאופן טבעי יצרו ביקושים למגורים ושירותים נלווים לאוכלוסיה, אלו בדיוק הדברים שמשקיע נדל"ן צריך לחפש באזור ההשקעה ומדינות הדרום של ארה"ב בהחלט עונות על ההגדרה ברמת המאקרו.

שקיפות מידע
אחד הדברים הבסיסיים שהמשקיע חייב לעשות עוד לפני שבאים להשקיע בנדל"ן הוא ניתוח השוק, היכולת להבין את השוק, אם ההגירה לאזור חיובית או שלילית (אזור מתפתח וצומח או דועך) מה מאפייני האוכלוסיה שגרה במקום: השכלה, רמת הכנסה, רמת תעסוקה/אבטלה, רמת חינוך, ציות לחוק וכו'.

בארץ היכולת לבצע ניתוח שוק מקצועי מחייב ירידה לשטח לאיסוף הנתונים, מאחר ומאגרי המידע בארץ לא משוכללים דיים, לעומת זאת המידע בארה"ב זמין לכל ברשת האינטרנט, נגיש שקוף ואמין, דבר שמאפשר למשקיע לנתח את השוק מכיסא המחשב, גם אם הוא מתגורר מעבר לים.

חוקי הגנת הדייר
ישנן מדינות שבהן חוקי הגנת הדייר מוטים לטובת הדיירים, דבר שיקשה עלינו כבעלי נכסים לפנות דייר בעייתי, להעלות שכר דירה, במדינות הדרום בארה"ב החוק נוטה לטובת בעלי הנכסים ודייר בעייתי לא יוכל להמשיך ולהתעלל בבעל הדירה, לא לשלם או להרוס את הנכס מבלי לשלם על כך. מצב כזה שבו לא ניתן לפנות דייר יכול לגרום לנו כמשקיעים נזק כספי ולפגוע בתשואה, לכן חשוב לתת את הדעת לאקלים המשפטי במקום ההשקעה.

השקעה משתלמת ותשואות גבוהות
בשנים האחרונות מחירי הנדל"ן בישראל זינקו ויחד אתם גם מחירי השכירויות, רק שהתשואות ירדו ונשחקו יותר ויותר, כלומר היחס בין דמי השכירות לרכישה ירד מאד, דבר שהופך את ההשקעה לפחות אטרקטיבית בישראל. התשואה הסטנדרטית בארה"ב כפולה ומשולשת מזו המקובלת בישראל, מה שהופך כמובן את ההשקעה בארה"ב למשתלמת הרבה יותר.

אקלים נח למשקיעים
עקב העלייה החדה במחירי הנדל"ן בישראל, מנסה הממשלה לסלק את המשקיעים כמיטב יכולתה מהשוק, ע"י הטלת גזרות, מיסים (כגון העלאת מס רכישה ושבח) ותקנות שיהפכו את ההשקעה בנדל"ן לפחות כדאית ויותר קשה.

מי שינסה לבנות בארץ יעבור 7 מדורי גיהנום עד לקבלת ההיתרים, וייקח לו שנים עד להשלמת הבניה החדשה. לעומת זאת, בארה"ב כמעט ואין מס רכישה, הוצאת היתרי בניה נמשכת שבועות בודדים, והבניה מהירה מאד, כך שתוך פחות משנה ניתן להשלים בניית בית חדש צמוד קרקע, וליהנות מתשואה משכירות, או מרווח הון במכירה של עסקת אקזיט בנוסף ההון העצמי שדרוש להשקעה בנדל"ן בארה"ב נמוך משמעותית ממה שאנחנו מכירים בישראל, דבר שמאפשר רמת כניסה נוחה יותר גם להשקעות איכותיות יותר למשקיעים עם הון עצמי מצומצם יותר.