חכמת נדל"ן • פרק 5 • וגם, 7 טעויות קלאסיות של משקיעים בחו"ל

החלום להשקיע בנדל"ן ולהגיע לחופש כלכלי הוא נחלת הרוב, הרבה אנשים חולמים לרכוש נכסים וליהנות מתשואה שוטפת שתיצור הכנסה פאסיבית שאינה תלויה במאמץ האישי שלהם, ומגידול בערך הנכסים המאפשר לעשות אקזיט נאה ולהתגלגל להשקעה הבאה שתניב שוב.

כשבוחנים נכון להיום את שוק הנדל"ן הגלובאלי אנחנו יכולים להיווכח כי למשקיע הממוצע משתלם יותר להשקיע בחו"ל מאשר בישראל, מפאת המחירים הגבוהים התשואה הנמוכה משכירות, וממיסוי רב, לכן רבים פונים לכיוון זה.
הפרסומות מגרות את החושים, ההבטחות לתשואות חלומיות ואקזיטים מפוארים יכולות לסחרר גם את האדיש ביותר. ותמיד נשאלת השאלה, האם זאת באמת הזדמנות טובה או מלכודת שטמן שרלטן כזה או אחר. ואכן רבים וטובים מצאו את עצמם מולכים שולל ורוכשים נכסים בעיתיים מאד, ומפסידים את כספם.

יחד עם זאת יש רבים אחרים שאכן מצליחים להשקיע נכון ונבון וליהנות מפירות ההשקעה הן בשוטף והן בעליית הערך.

בטור זה נפרט את שבע הטעויות הנפוצות ביותר שעושים משקיעים לא מנוסים בגלל פיתוי כזה או אחר, וניתן לעומת זאת עצה של מומחים כיצד להימנע מאותן טעויות כדי שבהנחה שתחליטו להשקיע את כספכם תוכלו להבטיח עד כמה שניתן שההשקעה שלכם תהיה מוצלחת ותדעו להימנע מליפול בפח של הצעת השקעה לא ראויה.

נתחיל עם הפתגם הידוע, לא כל הנוצץ זהב, דווקא הצעות שנראות ממש נוצצות עם הבטחות לתשואות פנטסטיות ואמירות שאי אפשר להפסיד פה, הן אלו שבדרך כלל מתגלות כשקריות. ככלל אני בורח כמו מאש מהבטחות מפוצצות שנראות ורודות מידי מכדי להיות אמיתיות, ולא מפליא לגלות שבדרך כלל הן לא, ממש לא. חפשו הצעות סולידיות והגיוניות כאלו שמספקות טיעונים מוצקים ותימוכין למספרים.

ובשורה אחת, אל תאמינו לאף אחד, תבדקו תבדקו ושוב תבדקו.

וכעת מהן הטעויות המרכזיות שעושים משקיעים לא מנוסים:

1. אינם בודקים שהאזור הינו אזור בעל חוזק כלכלי ושקל להשכיר בו בחירת אזור כזה יאפשר השכרה לטווח ארוך וגם הכנסה– שוטפת קבועה. באזורים גרועים במיוחד מעבר לבעייתיות שעלולה להיות בגבייה ובניהול, עלולים להתקשות למצוא חברת ניהול שתסכים לקחת את הנכס לטיפולה, מהסיבות הללו חובה לנתח את הפרמטרים הכלכליים והנדל"ניים של אזור ההשקעה גם ברזולוציה של עיר וגם ברזולוציה של רחוב.

2. לא בודקים שמחיר רכישת הנכס הינו אטרקטיבי לאזור, ומשווים את המחיר לשווקים ואזורים יקרים יותר ובעת המימוש, תתגלה התמונה העגומה שהנכס שווה פחות, ובסופו של דבר ההשקעה לא יצאה משתלמת. מומלץ לבצע בדיקה השוואתית של מחירי נכסים שנמכרו ולהשקיע בנכס שמחירו נמוך ממחיר השוק להרוויח כבר בקניה וכך להבטיח את הקרן של ההשקעה.

3. משקיעים בנכס ומושפעים מגורמים חיצוניים כמו לתרגילים השיווקיים של חברות הנדל"ן, משרד מפואר, מצגות ותמונות יפות, תשואה מובטחת, מחיר זול וכדומה. מומלץ לבדוק את כדאיות העסקה ואף להיעזר בגורם מקצועי חיצוני ונטרלי שיבחן את העסקה המוצעת.

4. משקיעים באזור קרוב לקרובי משפחה שלא עוסקים בנדל"ן שמתגוררים באזור במחשבה שהמשפחה תעזור או מתוך שיקול שאם צריך יגורו בנכס. מומלץ להשקיע בעסקה מתוך שיקולי כדאיות בלבד ובניהולו של גורם מקצועי מבלי להיות תלויים בטובות של בני משפחה

5. טועים בחישובי תשואה ואינם לוקחים בחשבון את כל ההוצאות הצפויות. מומלץ לבדוק את כדאיות העסקה באמצעות מחשבון הכדאיות המצורף ואף להיעזר בגורם מקצועי חיצוני ונטרלי שיבחן את העסקה המוצעת.

6. לא מוודאים שהנכס באמת רשום על שמם – חובה לוודא שאכן נרשמת בשלב ראשון הערת אזהרה, או שהנכס נרשם ע"ש הבעלים בלשכת רישום המקרקעין במחוז, לאנשים יש נטייה לשכוח את הפרטים הטכניים הללו, אבל בלעדיהם, הנכס לא שלכם.

7. חברת הניהול – מומלץ לבדוק את מקצועיות חברת הניהול, כמות הנכסים שהיא מנהלת, אל מול כמות כח האדם שמטפלת בהם. חשוב לוודא שלמשקיע יש גישה דרך האינטרנט לתיק הלקוח שלו, וניתן בלחיצת כפתור לקבל , דוח הכנסות והוצאות, וסטטוס . מומלץ לפחות לבקש לראות דוחות ניהול של נכסים אחרים ולדבר עם לקוחות קיימים ממליצים של חברת הניהול.

הנה פרטתי לכם את מה שיכול להפיל אתכם וכיצד לוודא שלא יעבדו עליכם, עכשיו לא תוכלו לומר לא אמרו לי, נכון שהנוכלים הן לא בסדר, מגיע להם עונש כבד, זה לא מוסרי מה שהם עושים, אבל האחריות נופלת לא פחות על המשקיע שהיה מוכן למסור להם את כספו מבלי שעשה מספיק כדי להבטיח אותו, ונתן לפיתוי לעוור אותו.

כולי תקווה שטור זה פתח לכם את העיניים ונתן לכם כלים להתבונן מקורב וטוב יותר על כל הצעת השקעה שתגיע אליכם.