צפו: חכמת נדל"ן • מאיפה הכסף?

בעשורים האחרונים רכישת נדל"ן כהשקעה סולידית הפכה לפופולארית מאוד בישראל.

נניח שגם אתם הגעתם להחלטה שאתם מעוניינים להתחיל להשקיע בנדל"ן, אם מהסיבה שקראתם ספר כמו אבא עשיר אבא עני, או שיש לכם חבר שעושה זאת והמליץ לכם על אפיק השקעה זה. או שזה פשוט נראה לכם הגיוני, ובצדק, להשקיע בנכס נדלנ"י בגלל היותו אפיק השקעה סולידי ויציב ומאד מוחשי, להבדיל מנירות ערך למשל.

עכשיו נשאלת השאלה, איך בדיוק להתחיל, מה לחפש, איפה, מה האפשרויות, ובמה כדאי להשקיע?

ראשית נתחיל בלענות על השאלה, מדוע בכלל לרכוש נדל"ן להשקעה מה היתרונות שהנכם משיגים באמצעות השקעה בנדל"ן? ומדוע רוב העשירים אוהבים להשקיע בנדל"ן?
השקעה בנדל"ן הינה מנוע צמיחה מרכזי, אם ברצונכם לבנות עתיד כלכלי יציב.

תזרים מזומנים
אחד מהיתרונות הבולטים והמושכים ביותר של השקעה בנדל"ן מניב הינה תזרים מזומנים. תזרים הנובע מדמי שכירות הנגבים מהשוכר המשתמש בנכס. כל מה שנדרש ממך הוא להשקיע זמן בחיפוש אחר הנכס הנכון להשקיע בו. לאחר מכן, אתם מקבלים תזרים מזומנים שוטף כמעט ללא שום מאמץ נוסף מצידכם. ותזרים זה מתקבל כל עוד אינכם מוכרים את הנכס.

גידול בהון
אם בכוונתכם למכור את נכס הנדל"ן שברשותכם, עדיין תוכלו להרוויח מהמכירה. בזמן החזקתכם בנכס שימשו חלק מההכנסות מדמי השכירות לפירעון הלוואה שנטלתם לרכישת הנכס. בנוסף, הנכס שקניתם לפני שנים סביר להניח כי עלה בערכו. מחיר המכירה גבוה ממחיר הרכישה. זאת גם כתוצאה מהאינפלציה שגרמה לעליית מחיר הנכס.
בפשטות, זה אומר שאתם מרוויחים כסף לא רק מהתזרים השוטף של דמי השכירות (כאשר הנכס ברשותכם), אלא גם בזמן שאתם מוכרים אותו.

עליית ערך
בוא נניח כי ברשותכם 1000 מניות של טבע, מה ביכולתכם לעשות בכדי להשביח את הנכס הזה ולהעלות את ערך המניות? סביר להניח שכלום. זה תלוי בעיקר בתנאי השוק ובביצועיה העסקיים של חברת טבע.
מצד שני, אם ברשותכם נכס נדל"ני, אתם מחליטים כיצד ברצונכם להגדיל את ערכו של הנכס. אתם נמצאים בשליטה מלאה. הדבר החיובי בנוגע להשבחת ערך הנכס הינו שהנכס משביח הרבה יותר מהכסף שהוצאתם על השבחתו (למשל שיפוצים).

שימוש במינוף
היתרון הבא של השקעה בנדל"ן מניב הינו המינוף הפיננסי. מינוף הינו מונח פופולרי מאוד בנדל"ן. אתם יכולים להשתמש במינוף בכדי לרכוש נדל"ן. הבנקים מאשרים לך לקבל הלוואות בכדי לרכוש נכסי נדל"ן. אם למשל הנכם רוכשים נכס ששוויו 800,000 ש"ח, אינכם מוכרחים להוציא את כל הסכום מכיסכם אלא רק חלק קטן מהכסף מכיסכם ולבקש מבנק הלוואה של כל שאר הסכום.
ע"י שימוש חכם במינוף, תוכלו לרכוש נכס שערכו גבוה פי כמה וכמה מיכולתכם הפיננסית.

עשירים משתמשים בכסף המיוצר בעסקיהם בכדי להשקיע בנדל"ן מניב. אבל מה אם אין ברשותכם שום עסק, או שאין לכם את ההון העצמי הדרוש לרכישת נכס? או גרוע מזה, אתה מובטלים ואין לכם הכנסה. במצב כזה כדאי שתדעו, כי ישנם נכסים מסוימים שניתן לרכוש גם ללא הון עצמי במקרים מיוחדים, בהם ניתן לקבל הלוואה בגובה 100% מעלות הנכס.

הרבה פעמים אנשים רק חולמים על השקעה בנדל"ן ולא נכנסים לזה מתוך מחשבה שאין להם כסף, אך הם אינם מודעים לפתרונות יצירתיים לגיוס הכסף הדרוש כמו לדוגמא לקחת הלוואות מאד אטרקטיביות וזולות על חשבון קופות הגמל וההשתלמות שלהם, ולמנף את הכסף הזה בנדל"ן, פגישה עם יועץ כלכלי שיעשה עבורכם סקירה פיננסית שלכם ויצביע לכם על האפשרויות השונות זה פשוט משתלם מאד.

הטבות מס
אחת מהטבות המס המשמעותיות בבעלות על נדל"ן מניב הינה שניתן לקבל פחת לצורכי מס הכנסה לאורך תקופה מסוימת של חיי הנכס. למרות שהפחת אינו הוצאה שוטפת במזומנים, חוקי המס מתירים את ההוצאה בניכוי, מה שמוביל לחיסכון בנטל המס על המשקיע. בשל סיבה זו מכונה הפחת כ"מגן מס".
כמו-כן, במקרים רבים ניתן לנכות את הוצאות הריבית על ההלוואות הנלקחות ע"י המשקיע לצורך מימון הרכישה, וכן הוצאות נוספות (כגון אחזקה וניהול הנכס, הנח"ש וייעוץ וכו').

לסיכום
אין ספק כי להשקעה בנדל"ן מניב ישנם יתרונות רבים. אך מנגד, יש לזכור שנכסי נדל"ן אינם נזילים כמו נכסים אחרים כגון מניות. יש לקחת בחשבון כי עשוי לקחת זמן מה בטרם תמצאו קונה לנכס שלכם.
אולם, נדל"ן מניב עשוי לספק לכם את המרכיב החיוני ביותר לעצמאותכם הפיננסית, שהוא תזרים מזומנים.