מומחה ממ"דים מזהיר: "החוק חייב להתעדכן"

הציבור הישראלי מתמודד בתקופה האחרונה עם מציאות ביטחונית חדשה: לראשונה מאז כיבוש עזה ונטרול חיזבאללה, ערים מרכזיות בישראל הפכו לחשופות יותר לירי טילים, בהיקף ובדיוק חסרי תקדים.

בעבר, סכנת הטילים הייתה מרוכזת ביישובי קו העימות, והחוק בישראל עודד את המתיישבים בקווי העימות להתמגן בהתאם. אך מאז מבצע כיבוש עזה והכרעת ארגוני חמאס וחיזבאללה, תמונת האיום הביטחוני השתנתה באופן קיצוני.

מאז תחילת שיגורי הטילים מאיראן ומתימן, דווקא אזורים כמו גוש דן וחיפה הפכו לזירת הפגיעה המרכזית.

עו"ד רון מלכין, שותף במשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין ושות', המתמחה בהתחדשות עירונית וזירוז תהליכי רישוי לבניית ממ"דים, מתריע: "המושג 'יישוב בסיכון' הפך אנכרוניסטי. בחודשים האחרונים, כבר לא קיים שום היגיון להעדיף ברגולציה אזור אחד על פני אחר."

לדבריו, המציאות החדשה מחייבת שינוי רגולטורי מקיף. "כל משפחה בארץ, בין אם במושב מרוחק או במרכז תל אביב, זקוקה לממ"ד חדיש, משודרג ומותאם לתקן העדכני. הגיע הזמן שהחוק יכיר בכך, ויחיל את כל ההקלות והזכויות באופן ארצי, לא רק ביישובים שהוגדרו בעבר 'מאוימים'."

עו"ד מלכין מדגיש כי גם השיקולים ההנדסיים מחייבים עדכון חקיקה: "יש לעודד תכנון חכם של ממ"דים – להקים אותם ככל שניתן דווקא בצד המערבי של הבית ולא בצד המזרחי הפונה לאיום, כי מרבית הטילים מגיעים ממזרח. בנוסף, הוכח לא אחת שמקלטים ממוגנים בתחתית הבניין מספקים מענה טוב לטילים בליסטיים, ולעיתים אף עדיף – גם לכך נדרשת התייחסות חדשה בתקנות הבנייה."

כיום קיימות הקלות רגולטוריות משמעותיות ביישובים המוגדרים מאוימים – ובהם: קיצור זמני רישוי ממספר שנים לחודשים ספורים, פטור חלקי או מלא מאגרות בנייה והיטלי השבחה, הקלות בתכנון, וסמכויות מיוחדות לוועדות המקומיות לאשר חריגות בנייה הנדרשות לממ"דים.

"דווקא עכשיו, כשמעמד היישובים האלה עומד ככל הנראה להשתנות, בעלי הדירות באותם אזורים נמצאים בחלון הזדמנויות קצר במיוחד," אומר מלכין. "אם לא יפעלו כעת, הם עלולים לאבד את ההזדמנות ליהנות מהקלות, מענקים ותמריצים שכבר לא יהיו רלוונטיים כשהמדינה תעדכן את הקריטריונים."

לדבריו, ממ"ד הוא כיום אמצעי הגנה אישי הכרחי המותאם לאיומי הדור הבא: "התקן החדש של הממ"דים, שעודכן לאחרונה ב-2009, מחייב בניית ממ"דים המצוידים בטון עבה ועמיד יותר, חלונות הדף משוריינים ומערכות איטום ואוורור מתקדמות. ללא שדרוג מתאים, דירות רבות פשוט לא ערוכות לאיומים שאיתם כולנו מתמודדים בשנה החולפת."

העלות המוערכת להוספת ממ"ד לדירה עומדת לרוב על כ-130,000 עד 170,000 ש"ח, אך בבניינים שלמים העלות ליחידת דיור נמוכה יותר.

במקביל, קיימים מענקים ממשלתיים וסיוע דרך הקרן לפיתוח מיגון בעורף, משרד השיכון והרשויות המקומיות – בעיקר ליישובי קו עימות ואזורים מאוימים. אולם הציבור הרחב, שאינו נכלל ברשימה, נאלץ להתמודד עם העלויות והבירוקרטיה בכוחות עצמו.

אחד היתרונות המשמעותיים להוספת ממ"ד לדירה – הוא העלייה הברורה בערך הנכס: "אני מעריך שלאחר המלחמה הנוכחית, דירות ללא ממ"ד יתקשו מאד להימכר, וירידת הערך שלהן תתאם לעלות הקמת ממ"ד בדירה ישנה," אומר מלכין. לדבריו, מדובר בהפסד שוק שיכול להגיע לכ-150 אלף שקלים בממוצע.

מאז שנת 2010, פרויקטים של תמ"א 38 (הריסה ובנייה), פינוי-בינוי ובנייה חדשה מחויבים לכלול ממ"דים כחובה חוקית ולא כהמלצה בלבד.

עו"ד מלכין מסכם בקריאה חד משמעית: "המדינה חייבת לעדכן את החוק כך שיתאים למציאות. עד אז – כל מי שמתגורר באזורים המועדפים עדיין נהנה ממסלולים מהירים ותמריצים ייחודיים. זו שעת כושר שלא תחזור, במיוחד כשברור לכולם שהקריטריונים עומדים לעבור שינוי. מי שלא יפעל עכשיו – עלול למצוא את עצמו חסר הגנה ובסיכון כלכלי ממשי."