חכמת נדל"ן • פרק שישי בסדרה

לאורך ההיסטוריה המודרנית נכסים נחשבו להשקעה יציבה והיוו חלק מתיק ההשקעות של המשפחות והחברות.

בארץ, כל זוג צעיר שואף לרכוש דירה למגורים, ואף נעזר פעמים רבות בהורים בכדי להגשים חלום. דירה למגורים נחשבת למוצר צריכה ולכן בחירת דירת החלומות צריכה להתחשב בטעמים של המשפחה למרות שלעיתים רבות אינם כלכליים. דירה להשקעה שונה מדירה למגורים בכך שמטרתה העיקרית לייצר תשואה ורווח לבעליה.

רכישת דירה כהשקעה הפכה לפופולארית בשנים האחרונות. משקיעים רבים שברחו מהבורסה לאחר הפסדים כבדים, והתשואות הנמוכות מההשקעות הסולידיות בשל הריבית הנמוכה, הפנו כספים רבים לשוק הנדל"ן, במטרה להבטיח תשואה תוך השקעה בנכסים שנחשבים לבטוחים ויציבים כמו דירות בישראל. דירה להשקעה חייבת לייצר תשואה טובה ובטוחה ולהיות השקעה עם פוטנציאל לרווח במימוש (מכירת הדירה).

עוד באתר:

"ענוים הגיע זמן גאולתכם"

רבבות נהרו לכותל המערבי בצום ט' באב. צפו ברגעי הנעילה

אלי יעקובוביץ

'התנערי מעפר קומי'

על גמלים, גירושין, והקול הפנימי שצף מחדש

הרב אריה אטינגר

רוכב על גלי השנאה

בט' באב, יאיר לפיד מכליל: "לחרדים מותר הכול"

אלי יעקובוביץ

לתקופת בין הזמנים

בשורה לציבור החרדי: חוף נפרד חדש נפתח

אבי יעקב

איך מחשבים את התשואה של דירה להשקעה?
תשואה שוטפת
ראשית יש לזכור שמקור הרווח השוטף הוא שכר הדירה. ולכן בשלב הראשון יש לחשב את שיעור שכ"ד משווי הדירה. לדוגמא, אם רכשנו דירה ב 1,000,000 ₪ ושכר הדירה הוא 4,000 ₪ לחודש, שכ"ד השנתי יהיה 48,000 ₪ ששוויים 4.8% תשואה ברוטו. מתשואה זו יש להוריד מס, במידה ויש, ובנוסף יש לקחת מקדם בטחון של 15% לפחות לתקופות בהן לא יהיה שוכר ו/ או נצטרך לשלם למתווך שימצא שוכר חלופי.

בנוסף, יש להשאיר גם תקציב לביטוח הנכס והוצאות של קלקולים לא צפויים שנובעים מבלאי סביר.

תשואה במימוש (במכירה).
מומלץ לרכוש דירות להשקעה עם פוטנציאל השבחה. דירות אלו יכולות להניב רווח במכירה. חשוב שלדירה להשקעה יהיה ביקוש עתידי כגון פינוי בינוי, תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק בניינים קיימים בפני רעידות אדמה), פיתוח תשתיות עתידיות, אזור מתחדש ועוד. מכאן אנו למדים שבדירות להשקעה אנו מחפשים את הפוטנציאל בניגוד לדירת החלומות בה אנו רוצים לגור. לדוגמה, דירה להשקעה יכולה להיחשב לכדאית ביותר אם היא ישנה והרוסה, אבל פינויי בינויי ישביח משמעותית את שוויה.

מימון דירה להשקעה
ניתן לממן דירה להשקעה במספר דרכים:

מימון מהון עצמי
למי שיש כסף מזומן ומחפש השקעה סולידית ושקט נפשי. משפחות רבות בישראל ובעולם חיות משכר דירה שמשמש הכנסה נוספת למשפחה.

מימון מהון עצמי מינימאלי בשילוב מימון בנקאי (משכנתא)
בשיטה זו רוכשים דירה ומשלמים כמו בדירת המגורים הון עצמי (בדרך כלל 30% משווי הדירה) ואת השאר מממנים בהלוואות מבנק למשכנתאות. חשוב להבין שבמקרה זה חלק מהתשואה מממן את הוצאות הריבית של המשכנתא. חשוב לדאוג שהתזרים השוטף יהיה חיובי וששכר הדירה יהיה גבוה מהחזר המשכנתא. כמובן שבשיטה זו בעת המכירה נישאר עם הון בניכוי יתרות המשכנתא. במקרים אלו כדאי להיעזר ביועצי משכנתאות בכדי למצוא מסלולי משכנתא, לוחות סילוקין ותקופות החזר מתאימים למשקיע.

מימון מלא של הדירה להשקעה באמצעות בנק משכנתאות
בשיטה זו משתמשים בנכס נוסף בכדי למנף את ההשקעה ללא הון עצמי. שיטה זו מתאימה למי שמחזיק בנכס נוסף שאין עליו משכנתא או שהמשכנתא הקיימת היא באחוזי מימון נמוכים. היתרון בשיטה זו בכך שאין נדרשים להון עצמי כלל, אולם מנגד יש להיזהר מסכנות התזרים. חשוב לבחון בקפידה קיומה של יכולת החזר חודשית גבוהה מספיק שיכולה לספוג גם משברים בהם תחסר לנו שכירות כי דייר עזב או לא משלם או כל משבר כלכלי שיכול לפקוד, כמו אבטלה זמנית. בשיטה זו יכולת ההשקעה שלנו גבוהה מאוד, אבל יש לקחת בחשבון את הסכנות הכלכליות שחבויות בה.

טיפים לכדאיות בהשקעה
באילו נכסים כדאי להשקיע:
נכס הנמצא באזור שעומד לעבור שינוי או פיתוח תשתיות
נכס הנמצא באזור מוסדות אקדמאיים, בתי-חולים, אזורי תיירות ונופש
נכס הנמצא בתוכניות פינוי-בינוי עתידיות
נכס שניתן לבצע בו תכנית חיזוק מבנה בפני רעידות אדמה (תמ"א 38)
נכס שיש בו זכויות בניה נוספות שלא מוצו
נכס במצב רעוע שמאפשר שיפוץ שיאפשר את הפיכתו אטרקטיבי לשכירות או למכירה.

לסיכום, לאורך ציר הזמן הוכח שהשקעה בנדל"ן בישראל רווחית ומשתלמת. השקעה בנדל"ן בישראל נחשבת לאפיק השקעה סולידי, אך לעיתים הפתיעה ויצרה רווחים נאים מהצפוי לבעליה. מומלץ לבדוק היטב לפני רכישת דירה להשקעה את התשואה השנתית הצפויה ואת אופציות המימוש והרווח העתידי. שיהיה לכם בהצלחה.