קרקע חקלאית? "עסקה עתירת סיכון, הימור ממש"

מחירי הדיור שלא מפסיקים לטפס גורמים לאנשים רבים לחפש אפיקים אחרים להשקיע בהם את כספם, אחד הפופולריים שבהם הוא הקרקעות החקלאיות שצצות כפטריות אחר הגשם. האם מדובר בעסקה משתלמת? המומחה עושה סדר

שניאור כהן

א' בתמוז תשפ"ד, 07/07/24 17:30

א+

א-

נדל"ן

“עוד 8 שנים, מי שרכש את שלוש יחידות הקרקע יקבל 3 דירות”, הבטחות כאלו, המעודדות רכישה של קרקע חקלאית, ניתן למצוא במקומות רבים. ככל שמחירי הדיור עולים, רכישת קרקע חקלאית שעליה אפשר יהיה להקים דירה למגורים, הופכת ליותר אטרקטיבית עבור רבים, על אף הבעיות. מרבית הרוכשים עדיין לא מזהים ברכישת קרקע חקלאית עסקה מסוכנת אלא הזדמנות לדירה בהשקעה קטנה יחסית של 200-300 אלף שקל. למרות המחיר המפתה עדיין מדובר במקרים רבים בהבטחות שאינן מבוססות, לוחות זמנים לא ריאליים והרבה מאוד סיכונים.

למרות שנושא הסיכון סביב הקרקעות החקלאיות כבר חדר לתודעה עם לא מעט מקרים וסיפורים על הבטחות שנותרו ריקות, משווקי הקרקעות החקלאיות מצליחים לעורר עניין רב והביקוש עדיין גדול. שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ”ל ובעלים בחברת SK(אס.קי )שמאות, מסביר את הביקוש הגדול במצוקת הדיור ובפערים שבין מחירי הקרקעות למחיר הסופי של הדירה, “ככל שהפער הזה גבוה, התופעה מעמיקה. מדובר בתחום עתיר סיכונים שרוב הרוכשים הפוטנציאליים לא חשופים להם”, הוא מסביר.

הסכנה החמורה ביותר ברכישת הקרקעות החקלאיות היא חוסר הוודאות התכנונית, כהן מסביר כי הרוכשים יכולים להמתין כ-40-50 שנה עד שיזכו לראות דירה על הקרקע החקלאית. הבעיה הכי גדולה נעוצה בעובדה שמדובר בקרקע שהייעוד שלה הוא גידולים חקלאיים ולא מגורים, כדי להקים דירה במקום יש צורך בשינוי ייעוד הקרקע על ידי הוועדה המקומית של העירייה הסמוכה. מדובר בקרקעות הנמצאות בשולי הערים ולא בקרקע במרחב הכפרי, הוועדות המקומיות הן הגורם שאמור לשנות את ייעוד הקרקע, אף על פי שהקרקעות עצמן הן בבעלות פרטית ואינן שייכות לעירייה.

גם אחרי שתושג מטרת שינוי יעוד הקרקע, עדיין הקמת דירה על הקרקע רחוקה מאוד, כהן מצביע על בעיות נוספות אחרי ההפשרה שלא בטוח שכל הרוכשים מודעים להן, אחרי הפשרת הקרקע העירייה צפויה להפקיע חצי מהשטח הקרקע לצורך הקמת תשתיות וכבישים. אבל לא רק קיצוץ בגודל שטח הקרקע, המיסוי הממתין לרוכש יקצץ גם חלק נכבד משווי הקרקע. “מדובר בהיטל השבחה, מס שמוטל בגין עליית שווי הקרקע. עם ההמרה של ייעוד הקרקע למגורים, השווי יעלה והרוכש יאלץ לשלם 50% מעליית השווי, כלומר כ-350 אלף שקל תשלום על היטל השבחה”.

אחרי כל ההליך רוכש הקרקע החקלאית נשאר עם הרבה פחות שטח ועם שווי קרקע נמוך יותר. “רוב הרוכשים הם תמימים, לא מבינים עד הסוף את המשמעות של עסקה עתירת סיכון”, ציין כהן.

ובכל זאת משווקי הקרקעות עדיין מחויבים להסיר במשהו את עננת האי ודאות סביב עסקה מסוג זה, מבחינה חוקית ביצוע העסקה כרוך בהסדרים משפטיים ועניינים שחייבים להיאמר במסגרת העסקה ועדיין לטענת כהן, הרבה מהרוכשים יוצאים ברמת ודאות לא גבוהה לגבי סיכוני העסקה. “אף פעם אין כל המידע, גם מבחינת הערכת שמאי יש הרבה הנחות מוצא ועניינים שאפשר להעריך אבל אין מידע ברור ושקוף, האינדיקציות של השמאים הן כלליות מידי במקרה זה ולא מספיקות. לדעתי מדובר בעסקה עם הרבה סיכון, מתאים למי שיש את הכסף לפזר על השקעות מסוכנות, זה ממש הימור”, מסכם כהן.