מדוע שמעמד יזמי הבניה בישראל יהיה נמוך ממעמדם של העסקים הקטנים?

מחירי הדירות תלויים בהיצע, ועל מנת שיהיה היצע חייבים לעודד את היזמים לבנות. היצע לא ייווצר רק מהצפת השוק בקרקעות אלא גם ובעיקר מהקלות במתן אשראי ליזמים קטנים ובינוניים שבכל הענפים ובכל המדינות מוסכם שהצמיחה עומדת על כתפיהם

יוסי צלניקר

כ"ח בניסן תשע"ד, 28/04/14 12:33 עודכן: 28/01/25 14:19

א+

א-

חנן שמש קרן הגשמה

ליזמי הנדל"ן בישראל מיתוג שלילי וכך רואה אותם הציבור שאף תולה בהם את הסיבה למחירי הדירות הגבוהים. מהצד השני, הבנקים, מזה שלוש שנים, מוגבלים במתן מימון לליווי פרויקטים ובעקבות כך מגבילים ייזום של פרויקטים חדשים. כל זאת כאשר יזמי הנדל"ן למעשה לא פחות חשובים וחיוניים למשק מכל גורם אחר.

אחת הבעיות העיקריות בענף הבניה היא שמי שלא גדול וחזק, נעלם. הבנקים הפסיקו כמעט להעניק ליווי ליזמים קטנים ולא מוכנים ללוות כל יזם באשר הוא. בנק גדול אחד מוכן ללוות רק יזמים חזקים ומוכרים שנמנים בין החברות הגדולות במשק, בנק אחר מלווה רק יזמים שכבר עבד איתם בעבר ולבנק שלישי אין יכולת להלוות בכלל. פועל יוצא מזה, שהיזמים הקטנים והבינוניים לא יוכלו להקים פרויקטים ולהוסיף דירות לשוק, והשוק הופך להיות שוק של שחקנים גדולים בלבד. שוק כמעט מונופוליסטי.

ידוע בכל העולם, שצמיחה של ענף מסוים לא תלויה בגורמים הגדולים. הצמיחה חייבת גם את הקטנים. גופים גדולים ממשיכים לעבוד בכל מצב, בגאות ובשפל, אבל הקטנים הם אלו שמניעים ומעודדים את השוק לצמיחה חדשה. יזם נדל"ן גדול למשל לא יבנה 10 דירות בשכונה קיימת ולא ייקח על עצמו פרויקטי תמ"א 38 כי אלו "קטנים" עליו.

על מנת להסביר את הפתרון המוצע יש להבין איך נראה פרויקט בניה: לשם ההפשטה, ניקח פרויקט שצפי התמורה ממכירת הדירות שלו היא 10 מיליון שקל, הרווח ממנו יהיה 3 מיליון שקלים, וההשקעה בו היא 7 מיליון שקל. היום, היזם, שצריך לגייס לפרויקט המדובר הון עצמי של 33%, צריך להביא 2.3 מיליון שקל מתוך ה- 7 מיליון שקל, ואילו הבנק אמור להשלים את השאר- כ- 4.7 מיליון שקל.

אם המדינה תקבל החלטה לפתור את הבעיה, כפי שעושה באמצעות חוק הערבויות שהיא מעניקה לעסקים הקטנים בישראל, כך גם במקרה זה של יזמי הנדל"ן הקטנים והבינוניים- אם נחזור לאותו חישוב של פרויקט הבניה למעלה, ניתן להראות שהמדינה כלל לא תסתכן בעשותה כך. כאשר היזם מביא הון עצמי בסך 2.3 מיליון שקל, המהווים 33% מסך עלות הפרויקט והמדינה מצידה, נותנת ערבות על סך 2.3 מיליון שקל המהווים גם הם 33% מעלויות הפרויקט, פועל יוצא מכך הוא שאף על פי שהבנק מממן 66% מהעלויות, הוא לוקח על עצמו סיכון של 33% בלבד. כך, גם הבנק וגם המדינה כמעט שלא מסתכנים. להיפך, הרי במידה של "קטסטרופה", הכסף הראשון ש"ילך לאיבוד" הוא הרווח של הפרויקט, בדוגמא שלנו- 3 מיליון שקל. לאחר מכן, הסיכון של היזם. רק לאחר מכן בשרשרת יהיה כספה של המדינה ולאחר מכן של הבנק- והסיכוי לכך כמעט אפסי.

יתרה מכך, המדינה תיקח על עצמה סיכון תיאורטי בלבד ותקבל הכנסה מידית. כל פרויקט מגורים שיקום, ייכנס למחזור הכספי של המדינה. המדינה תקבל תמורה כספית מידית על כל פרויקט בדמות מיסים על תשומות בניה, מע"מ בדירות שיימוסו. זאת אומרת המדינה תיתן ערבות ותקבל מזומן בתמורה. גם בהיבט עסקי טהור, אין ספק כי זו עסקה משתלמת.

עו"ד חנן שמש הינו יו"ר קרן הגשמה