מלכודת קבוצות הרכישה: "אם אחד נתקע – כולם נופלים"

בשיחה נוקבת בתכנית 'בונים עתיד', שוחחו המגישים חנוך רפופורט וישראל מלמן עם עו"ד מנחם מושקוביץ על התופעה המדאיגה של הונאות נדל"ן, שנדמה כי מתרחבת לאחרונה בציבור החרדי והכללי כאחד. השיחה נפתחה באזהרה חריגה שפורסמה ממש לאחרונה על ידי המועצה המקומית גבעת זאב. "אנחנו מדברים על תחום שהוא מנעד רחב ביותר לאין ספור הונאות", פתח עו"ד מושקוביץ והתייחס להודעת המועצה: "היא מזהירה אנשים מלרכוש קרקעות באזור של גבעת זאב בחשש להונאה. ממש אפשר להיכנס באתר הרשמי של המועצה ולראות את ההודעה… והיא לא מגיעה בחלל ריק".

הדיון גלש לשאלה המהותית שכל רוכש צריך לשאול את עצמו לפני שהוא מתפתה לעסקת "קרקע חקלאית" או השקעה במחיר מציאה. המנחה ישראל מלמן חידד את הנקודה: "בגבעת זאב יש קרקע ברמה גבוהה, יזמים קונים אותה, לא אברך ב-150,000 שקל". עו"ד מושקוביץ הסכים והציג את "מבחן ההיגיון": "אם זה כזו מציאה טובה, למה באים ומחפשים את האזרח הקטן שיקנה פיסת קרקע פה ופיסת קרקע שם, ואותו מוכר לא משאיר את זה לעצמו?". הוא שיתף בסיפור מקומם על אברכים שרכשו קרקע בירושלים שיועדה כביכול למלונאות, אך בפועל התברר שמדובר בשטח מיוער: "מלונאות לא תהיה שם בוודאי… אנשים נפלו שם בסכומים שהגיעו לסוג של הונאה של עשרות מיליוני שקלים".

אחת העצות המרכזיות שעלו בשיחה נוגעת לחשיבות הייצוג המשפטי העצמאי. חנוך רפופורט העלה את סוגיית "האמון העיוור" והסתמכות על עורכי דין של היזם, ומושקוביץ היה נחרץ בתשובתו: "קח איש מקצוע מטעמך, שאתה משלם לו, שהוא מחויב אליך, לא של היזם". הוא הדגיש את הצורך לבדוק מול מי חותמים – האם מול בעל הקרקע או מול חברת שיווק שרק מחזיקה באופציה. בנוסף, סיפק טיפ קריטי לרוכשי קרקעות: "תבקש לראות את השומה לפי תקן 22… שזה תקן שבא ואומר מה שווי הקרקע היום, ומה יהיה השווי שיהיה את השינוי ייעוד".

עוד באתר:

משעשע

כך הפכה שיחת טלפון בין בני ברק לאתיופיה למערכון

אריאל ספקטור

כך זה נראה

תיעוד דרמטי: צפו במעצר שביצעו המסתערבים

קובי פינקלר

עַל נִסֶּיךָ וְעַל נִפְלְאוֹתֶיךָ

הווידאו שישאיר אתכם פעורי פה: ניסי המלחמה נחשפים

שמעון כץ

המשטרה תיעדה

"מתי ישראל אינם הפקר": מפגינים מזנקים אל הכביש | צפו

אבי יעקב

בהמשך, הזהיר מושקוביץ מפני המונח המפתה "זכות לדירה", שלעיתים קרובות מוכר אשליות. "הדבר היחידי שמוכרים לך זה חלק בקרקע", הסביר. הוא הדגיש את הסכנה ברכישת קרקע ללא "הסכם שיתוף" מסודר בין כל הבעלים: "אם אתה רוכש קרקע בלי הסכם שיתוף, תרצה בעתיד למכור אותה – תצטרך את ההסכמה של כולם". אזהרה זו חיונית במיוחד בקרקעות חקלאיות שבהן שותפים רבים על חלקה אחת, מה שעלול לתקוע את הרוכש לשנים רבות ללא יכולת מימוש.

החלק השני של השיחה הוקדש ל"קבוצות הרכישה", תחום שאיבד מזוהרו בשנים האחרונות. "בשנים האחרונות הנושא של קבוצות רכישה יורד עקב שינויי מיסוי", ציין מושקוביץ. הוא ניפץ את אשליית המחיר הסופי המובטח: "מחפשים את קבוצת הרכישה שהמחיר הזה באמת התקיים ולא עלה יותר… בקבוצת רכישה כל חברי הקבוצה הם למעשה הבעלים". מלמן חידד את הסיכון הקולקטיבי: "אם חמישה אנשים נתקעו בלי מימון, הם תוקעים את כל הקבוצה", ומושקוביץ אישר: "הם תוקעים את כולם… המונה דופק, זה לא מעניין אם מישהו נעצר מימון".

לסיום, הדגישו הדוברים את ההבדל המהותי בין רכישה מיזם (קבלן) לבין קבוצת רכישה. "אין לך אבא לדירה, אין לך כתובת למי לפנות אליה, ואתה למעשה הכתובת שאמורה לעשות את הכל", סיכם מושקוביץ את הסיכונים הכרוכים בהיעדר חוק מכר וערבויות בקבוצות רכישה. המסר הסופי של רפופורט ומושקוביץ למאזינים היה ברור וחד משמעי: "עדיף שייקח את עורך הדין לפני העסקה מאשר שאחרי שהעסקה בוצעה והוא פתאום מרגיש שהוא נפל להונאה… לכו תתייעצו עם אנשי מקצוע שאתם סומכים עליהם לפני שעושים את האירוע".

האזינו לראיון המלא מתוך 'בונים עתיד' – רביעי ב-20:00 ב'קול חי':