נדל"ן ברגע

עיר קדושה עם נוף עולמי: למה טבריה לא ממריאה?

מפת הנדל"ן: פרק 11 בסקירת הזדמנויות הנדל"ן של ישראל עם המומחים | והשבוע: אזור הצפון, טבריה

ישראל מלמן

ט"ו בשבט תשפ"ו, 02/02/26 12:43

א+

א-

כמו בשבועות הקודמים, גם השבוע נמשכת הסקירה הארצית במסגרת הזדמנויות הנדל"ן בישראל, במסגרתה נעסוק הפעם בעיר ההיסטורית טבריה. גם היא, בדומה לעיר צפת שנסקרה בשבוע שעבר, מחזיקה ערך סנטימנטלי מעבר להיבט הנדל"ני. מדובר בעיר עם מורשת עתיקה מאין כמותה, היחידה ששוכנת לחופה של הכנרת ובעלת ממד רוחני כביר עם ציוניהם של תנאים, אמוראים ותלמידי הבעל-שם-טוב.

המורשת הייחודית של טבריה ניכרת כמעט בכל פינה עם מבנים מעוטרי אבני בזלת שחורות, נוף ייחודי לכנרת וקברי צדיקים. עם זאת, על אף היותה עיר בעלת מורשת היסטורית עשירה ואקלים תיירותי נוח, טבריה עדיין מתקשה להפוך לפנינת נדל"ן כפי שהיה מצופה ממנה. אנשים רבים, בייחוד מהציבור המסורתי, הדתי והחרדי, פוקדים את העיר ורואים בה יעד מועדף לחופשות, אך לא כמקום מגורים אטרקטיבי.

אז כן ניתן לראות תנועות חיוביות, בעיקר מכיוונן של קהילות וחצרות חסידיות, המתבססות באזורים שונים בעיר כמו טבריה עילית בה ממוקמת נוף כנרת פוריה. מדובר באזור הגבוה מהעיר עצמה בכ-400 מטרים, משקיף אל נופה של הכנרת, ומקום מושבן של חסידויות כמו צאנז וקהילות נוספות. אבל למרות התנועה שקיימת בשנים האחרונות לחלקים הללו של העיר, עדיין היא משתרכת מאחור מבחינת שוק הנדל"ן והפוטנציאל שלו.

בכלל, כשמדברים על פוטנציאל, לעיר טבריה יש התנהגות חריגה בנוף הישראלי. מצד אחד היא עיר מיוחדת מסוגה – עם כנרת שאין באף מקום אחר בעולם, בתי מלון בשפע, מרכזי תרבות, בתי עלמין עתיקים, טיילת מפורסמת ואתרים היסטוריים. מאידך, הפוטנציאל הזה מעולם לא הצליח להיות ממומש כפי שהיה ניתן לצפות עיר בעלת מוניטין תיירותי ושילוב קסום בין חדש וישן.

אחת הסיבות לכך היא האוכלוסייה שמרכיבה את העיר המשתייכת ברובה הגדול לשכבה הסוציו-אקונומית הנמוכה. לעיר תדמית שלילית בשל אוכלוסייתה שאינה משתנה על אף הפוטנציאל הגדול. בערים אחרות בארץ ניתן לראות שינוי מבורך עם הגעת אוכלוסיות איכותיות שמשנות את פני השכונות והופכות אותן לאטרקטיביות, אבל בטבריה מדובר במצב ממושך של אוכלוסייה שלא התפתחה במשך השנים. עובדה זו מרחיקה תושבים פוטנציאליים, מונעת את עליית ערכם של הנכסים ומרחיקה משקיעים.

זה לא אומר כמובן שאינה יכולה להשתנות בעתיד. לאורך שנים הפוטנציאל האדיר של טבריה לא מומש, אבל זה לא אומר שהוא לעולם לא ימומש. כאמור, ישנן מגמות של התיישבות מצד קהילות הרואות בעיר עתיד של מגורים איכותיים באחד המקומות היפים בארץ. אולי הן יביאו את הבשורה וישנו לאורך זמן את התדמית שדבקה לעיר ויביאו את בשורת האוכלוסייה האיכותית שהיא אבן היסוד לעיר בריאה, משגשגת ומתפתחת.

באותה מידה, גם השקעות נדל"ן בטבריה מושפעות ממאפייני העיר. כידוע, אחד הפרמטרים החשובים ביותר בבחינת השקעות נדל"ן הוא האוכלוסייה המקומית. גם בערים אחרות ההמלצה שלנו היא להשקיע בדירות חדשות שנבנו באזורים חדשים, שכן שכונות וותיקות ומבנים ישנים לעיתים קרובות מאכלסים אוכלוסייה בעייתית ממעמד סוציו-אקונומי נמוך שמרחיק דיירים איכותיים ומותיר את המחירים בערך נמוך ביחס לפוטנציאל. אז נכון שמשקיעים לטווח ארוך שמוכנים לקחת את הסיכון יכולים לראות כעבור שנים שינויים במרקם האוכלוסייה, אבל זה עשוי להיות הימור גדול מדי, בוודאי למשקיעים פרטיים שלא מעוניינים ליטול על עצמם סיכונים מיותרים.

בדיוק מסיבה זו באופן כללי לא נמליץ למשקיעים לרוץ לטבריה. היא עדיין לא מצליחה למשוך אוכלוסיות טובות בהיקפים נדרשים להשפעה על צביון העיר ואופייה, ולכן כהשקעה היא לא מסתמנת כהבטחה גדולה. עם זאת, כל עסקה צריכה להיבחן לגופה בהתאם למרכיביה והתנאים שהיא מציעה. לדוגמה, עסקה במחיר מתחת למחיר השוק באזור טוב יכולה להיות אטרקטיבית למשקיעים, אבל עסקה שמשקפת מחיר שוק ולא ממוקמת באזור טוב תתקשה ככל הנראה לייצר ערך למשקיעים.

אבל באופן כללי, כפי שאנחנו ממליצים תמיד, נכון להגיע לשטח ולשוחח עם מקומיים כדי להבין אילו אזורים נחשבים טובים ובעלי אוכלוסייה איכותית. גם בטבריה ישנם אזורים מפותחים עם אוכלוסייה איכותית, לרבות אזורים מפותחים עם צמודי קרקע, ולכן בכל כלל יש יוצא מן הכלל וחשוב להתייעץ עם מקומיים ואנשי מקצוע לפני כל ביצוע עסקה להשקעה.

הכותב הוא ישראל מלמן, מנכ"ל ובעלים 'מלמן נכסים'