נדל"ן ברגע

שוקלים לקנות דירה; האם לא עדיף להשקיע בנדל"ן בחו"ל?

שו"ת הנדל"ן: פרק רביעי בסדרת השו"ת החדשה עם כל התשובות של המומחים על השאלות הבולטות של המשקיעים

ישראל מלמן

כ"ח בשבט תשפ"ו, 15/02/26 07:06 עודכן: 07:06

א+

א-

דובאי, הגדולה בערי איחוד האמירויות | צילום: מיקי שפיצר

שאלה שחוזרת על עצמה כל הזמן, בייחוד מאז שהנדל"ן הישראלי התייקר משמעותית, מתייחסת להשקעות נדל"ן בחו"ל. בהשקעות מסוג זה קיימים "טרנדים" שכובשים את השוק בכל תקופה. כמעט כל אחד שמתעניין בהשקעות נתקל במודעות או סוכני מכירות שידעו לספר על הזדמנויות מדהימות שמיד מציתות את הדמיון ומבטיחות הגשמה של חלום רחוק תרתי משמע.

השקעות נדל"ן בחו"ל מדברות למשקיעים מכמה סיבות, ביניהן גם רגשיות. התחושה של להחזיק נכס במדינה זרה, הריגוש המיוחד, בהחלט מדברים. לצד הרגש הגואה, סוכני המכירות יודעים לספר על משקיעים רבים שרוכשים עכשיו נכסים במדינה מסוימת, שמדובר בהזדמנות הבאה, שניתן להיכנס לעולם הנדל"ן בסכומים נמוכים משמעותית מהשקעות כאלה בישראל, שמדובר בבתים גדולים ולא בדירות וכמובן שיש גם חברות ניהול נכסים שמטפלות בכל הנושאים הקשורים לרכישה, השכירות והשיפוץ אם נדרש. נשמע חלום.

איפה לא מציעים לישראלים לרכוש נדל"ן? בשנים האחרונות כבשו את המשקיעים הישראלים לא מעט טרנדים לרכישת נכסים ברומניה, יוון, קפריסין, ערים שונות בארצות-הברית, גיאורגיה ומקומות נוספים. במקרים רבים לא מדובר במשקיעים מנוסים, אלא ישראלים שצברו מעט חסכונות בצד ומעוניינים להשקיע אותם בנכס מניב שיספק להם רוגע כלכלי ומשענת לעתיד. המודעות הגוברת להשקעות מסוג זה מביאה עמה את השאלה שאני פוגש לעיתים קרובות האם לא עדיף להשקיע עכשיו בחו"ל.

בדיוק לאנשים כאלה ההמלצה שלנו היא חד-משמעית: לא לרכוש נדל"ן להשקעה בחו"ל. ישנם מקרים שהתשובה אינה חד-משמעית. איני מתיימר לקבוע האם עדיף להשקיע בנדל"ן או בשוק ההון. אני יכול רק לנמק את היתרונות של הנדל"ן, להניח על השולחן את הצדדים, אבל לא לקבוע. במקרה של השקעות נדל"ן בחו"ל דעתי מובעת באופן נחרץ להימנע מכך.

מניסיוני לאורך השנים פגשתי אנשים שהשקיעו בחו"ל והפסידו כסף רב. נכון, ייתכנו גם הצלחות, אבל לאנשים לא מנוסים מומלץ להתרחק מכך מכמה סיבות. ראשית, המרחק הגיאוגרפי. לא בכדי ציינו חז"ל את מעלת הנכסים הקרובים לעיר. נכס מעבר לים דורש תפעול מרחוק, הסתמכות רק על אנשים רחוקים וקשיים שונים הנובעים מעצם המרחק. על כך מחפה חברת הניהול, אבל אסור לשכוח את העובדה שניהול אינו בחינם ושמדובר בחברה אמינה כי אין לכם שום דרך לבדוק מה שמספרים לכם מהעבר השני של הים.

שנית, המרחק המנטלי. איך אתם מוודאים שהנכס רשום בטאבו באותה מדינה? שהוא אינו מעוקל? שהרשויות מאפשרות לכם להיות הבעלים של הנכס? שמדובר בשכונה איכותית? אלה דברים שתצטרכו לסמוך במאה אחוז על אנשי המכירות והחברה שמתווכת לכם את הנכס. יש דברים שרק מקומיים מכירים את המציאות, רק לראות בעיניים, מאפשרים באמת להכיר את השכונה, המדינה והתרבות. אם אין לכם תוכניות לטוס פיזית כדי ללמוד את השכונה, להכיר אותה לעומק ולהבין את הסיפור שמאחורי הבית, כדאי לכם לוותר על הרעיון. לא מעט אנשים נפלו בגלל אי ההיכרות וחוסר ההבנה במדינה בה הם רכשו את הנכס או שהוא נרכש עבורם.

שלישית, היכרות עם השוק המקומי. נניח שמציעים לכם בית דו-קומתי שמשתרע על 3 דונם בפילדלפיה. האם אתם מכירים את השכונה ויודעים שיש לה ביקוש? שהאוכלוסייה בה איכותית? שהדמוגרפיה בה חיובית? שמיקום הנכס נחשב ללוקיישן טוב? אם תרכשו בית מדהים בשכונה חצי נטושה ברומניה, כזו שסובלת מהגירה שלילית ודמוגרפיה מתמעטת, סביר להניח שתוך שנים ספורות תמכרו את הבית המדהים הזה בהפסד.

האם אין משקיעים שמצליחים בעסקאות נדל"ן בחו"ל? בוודאי שיש. רובם משקיעים מנוסים שמכירים את המדינות בהן הם פועלים, הם שוהים בהן תקופות ממושכות, יש להם שם אנשי קשר, חברת ניהול רצינית, ליווי משפטי צמוד, והם יודעים כיצד לוודא את הרישומים, העברות הכספים וההיבטים הבירוקרטיים. אם אין לכם את כל אלה מומלץ לכם להתרחק.

גם אם הנדל"ן בארץ יקר יותר, ישנן דרכים להשקיע בו וליהנות הן מיתרונות הקרבה (גם הפריפריה הכי רחוקה היא מרחק שעות אחדות נסיעה), הן מהכרת התרבות, הן מהצמיחה הדמוגרפית החזקה, הן מהכלכלה המקומית שהיא מהחזקות בעולם והן מיכולות המימון והעלייה העקבית לאורך עשורים. הסיפור הייחודי בהשקעות נדל"ן היא ישראל, שיש לה מאפיינים חזקים וייחודיים עם צמיחה דמוגרפית וכלכלית מהחזקות בעולם, ולכן ההשוואה לחו"ל לא מביאה שום בשורה.

מניסיון של שנים רבות, לא מעט השקעות בחו"ל מסתיימות במפח נפש. באחד המקרים הכרתי מישהו שהחזיק בתים בחו"ל, הכול היה נראה טוב, אלא שללא ידיעתו הוא צבר חובות כבדים של ארנונה כי מנהל הנכס התרשל בעבודתו והם הגיעו לכדי עיקולים הגבוהים משווי הנכס עצמו! סיפור נוסף שפגשתי התייחס למדינה בה קיים חוק שכל אחד מחויב לפנות את השלג הסמוך לפתח ביתו. הוא לא ידע על כך, ובסוף החורף הוא מצא את עצמו עם חובות בהיקף אדיר. אם מדובר בקנס של 100 דולר ליום ויש שם 50 ימי שלג בשנה, מדובר בסכום שלעיתים שווה כמו עשרה אחוז מערך הנכס עצמו. לכן, בשורה התחתונה לא הייתי ממליץ להיכנס להרפתקה כזאת. מי שמשקיע בישראל במוקדם או במאוחר קוצר את הפירות, ובוודאי אינו מופתע מחוקים ופערי תרבות של מדינות אחרות.

הכותב הוא ישראל מלמן, מנכ"ל ובעלים 'מלמן נכסים'.