הדרך הנכונה לרכישת דירה מקבלן

מאת: רונן גרוס

לאחר אין ספור ביקורים באתרי בניה, בשעה טובה הגעתם לגמירות הדעת בנוגע לפרויקט בו תחפצו כי דירת חלומותיכם תימצא. כל שנותר הוא לחתום על ערימת מסמכי הרכישה עבי הכרס שנמסרו לכם במשרד המכירות. אגב כך, הסבירו אנשי המכירות, בצורה עדינה, שנותרו לכם 9 ימים לחתום על מסמכי הרכישה, אחרת לא תקבלו את ההטבות, לא תכללו במבצע, או שיש קונה אחר שמעוניין וכו'. כמובן, שאנשי המכירות והקבלן מצפים בכליון עיניים שנחתום על מסמכי הרכישה אשר הוכנו למפרע על ידי משרד עוה"ד שהקבלן שכר, והם מצדם דאגו לשמור על האינטרסים של לקוחם, הקבלן. לכן, מחובתכם הרוכשים, לתת דגש רב לכל ההיבטים המשפטיים והתכנוניים, ולבחון כל סעיף בחוזה והשלכותיו המשפטיות, בטרם תחתמו על ההסכם. זאת כמובן, בשל העובדה, כי לאחר החתימה כוח המיקוח של הרוכש מצטמצם בצורה ניכרת. העניין הנ"ל מקבל משנה תוקף כאשר מדובר ברכישת דירה "על הנייר" (מאחר ומדובר בזכות חוזית ולא בזכות קניינית).

ראוי לציין, כי אין לחתום על "זכרון דברים" או על "הצעה לרכישת דירה" או "בקשה לרכישת דירה" וכל מסמך דומה אחר. שכן, מדובר בהסכם לכל דבר ועניין וכפועל יוצא, תוגבל אפשרות המיקוח של הרוכש בצורה משמעותית בשלב המשא ומתן. על כל פנים, גם אם נלחצתם על ידי אנשי המכירות והחלטתם לחתום, אין להסכים לתנאים הבאים:

1. "דמי רצינות" – לא להסכים לתשלום מקדמה. אם בכל זאת שילמתם (כדי שהקבלן ישמור לכם את הדירה), יש למחוק את האפשרות לחלט את הסכום כולו או חלקו במקרה שהעסקה לא תצא אל הפועל.
2. למחוק כל סעיף המחייב אתכם תוך פרק זמן מסויים לחתום על מסמכי הרכישה.

זכרו – אינטרס הקבלן, שהרוכש הפוטנציאלי יחתום על מסמכי הרכישה בפרק הזמן הקצר ביותר, כדי להבטיח את העסקה, ואילו אינטרס הרוכש, לחתום על מסמכי הרכישה, ללא לחץ, ולאחר שבחן בקפידה את המסמכים.

חוסר שיויון בין הצדדים להסכם

בד"כ הרוכש אינו מומחה בתחום הרכישה והבניה ולכן נמצא במצב של נחיתות, מול הקבלן בעל הניסיון, הידע, ואנשי המקצוע המומחים המקיפים אותו. העסקה המוצעת על ידי הקבלן נקלטת לעיתים בעיני הרוכש כמוצר מוגמר שאינו ניתן לשיפור, אך ההפך הוא הנכון. אין מדובר ב"ראה וקדש", הקבלן זקוק לרוכש הרבה יותר ממה שנדמה, לכן יהא מוכן ללכת לקראת הרוכש, ולשפר באופן משמעותי את תנאי העסקה המקורית, הן מבחינת התנאים הכספיים והן מבחינת התנאים המשפטיים, המפרטי הטכני וכו'.

הבדיקות החשובות שעליכם לעשות:

• לגשת לעירייה למחלקת הנדסה ולעיין בתוכנית התב"ע (תכנית בניין עיר) שם תוכלו לגלות מה יבנה בהמשך באזור שאתם רוכשים דירה ובזה למעשה אתם מונעים מעצמכם הפתעות של מפח נפש לדוג' כביש ראשי שעשוי להיסלל, איזור מסחר וכו'.
• בדקו מיהו הקבלן
• האם רישיון הקבלן בתוקף?
• לבדוק במאגרים משפטיים ברחבי האינטרנט האם הגישו בעבר תביעות נגדו ובגין מה?
• בדקו היכן הוא בנה בעבר והאם היו מרוצים ממנו והאם עמד בכל הבטחותיו.
• האם זכויות הקבלן בקרקע רשומות?
• האם הקבלן יוכל לרשום הערת אזהרה לטובתכם?
• האם תקבלו ערבות בנקאית? אל תוותרו על כך ישנם לא מעט סיפורים על קבלנים שהצליחו לשכנע רוכשים לוותר על ערבות בנקאית ובסופו של יום הקבלן פשט רגל והקונים נותרו ללא דירות וללא כסף.

זיכרו תמיד שלקבלן יש עו"ד מטעמו והוא אינו מייצג אתכם רק את הקבלן אל תוותרו על עו"ד טוב שמומחה בתחום הנדלן ואל תתפתו לקחת עו"ד חבר קרוב משפחה או מהבית כנסת שמוכן לעזור ולא מתחום הנדל"ן זיכרו אנחנו מדברים על ההשקעה הגדולה ביותר שתעשו בחייכם והנכון הוא לבחור באיש מקצוע שידע לדאוג לזכויותיכם ולשמור עליכם מכל משמר.

ההוצאות הנלוות לרכישת הדירה

אסור לשכוח שבבואכם לסגור עסקה ישנם הוצאות נלוות לקניית הדירה מה שאומר שעלות הדירה לא מסתכמת בסכום אותו הקבלן דורש:

מס רכישה

זהו מס מדורג שכל רוכש דירה נדרש לשלם. מדרגות המס נעות בין 0.5% ל-5% ממחיר הדירה, ויש לשלמו בתוך 50 יום ממועד חתימה על הסכם מחייב בין הצדדים. החוק קובע, כי רוכש דירת מגורים חייב להצהיר בתוך 30 יום על רכישת הדירה למשרד מיסוי המקרקעין האזורי, שהדירה בתחומו, על גבי טופס 7002 (את הדיווח למשרד מיסוי המקרקעין יעשה בדרך כלל עורך הדין שאת שירותיו שכר הרוכש).

שכר טירחה לעו"ד

שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה ינוע בין 0.5% ל-2% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ. השיעור ייקבע לפי זהותו של עורך הדין והיקף ניסיונו וכן לפי היקף השירות שהרוכש מבקש לקבל. כך, יהיה הבדל בין מתן חוות דעת על חוזה המכר לבין טיפול משפטי מלא ברכישה החל משלב המשא ומתן ובדיקת הנכס אצל רשם המקרקעין וכלה בביצוע הרישומים הנדרשים והטיפול מול רשויות המס.

בעת רכישת דירה חדשה יחייב בדרך כלל הקבלן את רוכש הדירה בתשלום לעורך הדין המטפל בפרויקט מטעמו של הקבלן. עלות זו תהא במרבית המקרים בין 1% ל-2% ממחיר הדירה, כיוון שעורך הדין קשור במקרים אלה לקבלן, ניתן להיעזר גם בעורך דין מטעם הרוכש, ולו לייעוץ בלבד, גם אם הדבר כרוך בהוצאה נוספת.

דמי תיווך

כאשר נרכשת הדירה באמצעות מתווך, יידרש בדרך כלל הרוכש לשלם דמי תיווך. על פי החוק אין שיעור קבוע של דמי תיווך אולם נהוג שדמי התיווך הם 2% ממחיר הדירה מכל צד בתוספת מע"מ במגזר החרדי נהוג לשלם פחות בין 1%_ 1.5%.

שיעור דמי התיווך פתוח בדרך כלל למשא ומתן בין הצדדים. אל תפלו בפח. "כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן, אין צורך בתשלום דמי תיווך למשרד המכירות הפועל באתר הבנייה",

מגורים חלופיים

אחד הנושאים שרבים לא לוקחים בחשבון הוא התקופה בין רכישת הדירה עד לכניסה לבית החדש. תקופה זו יכולה להימשך בין מספר חודשים ועד שנתיים. שכירות חודשית לדירת 4 חדרים במרכז הארץ באזור מבוקש יכולה להגיע לסכומים בין 3500-5000 ש"ח.

שיפוצים ושידרוגים

בדירה יד ראשונה: מפרט טכני ברמה גבוהה יכול להוות עבור הרוכש מנוף להעדפת פרויקט אחד על פני פרויקט אחר. מפרטים טכניים כוללים כיום תחומים שבעבר לא נכנסו בכלל למפרט הטכני של דירות קבלנים כמו מיזוג אוויר, חימום, מפסקי חשמל ומערכות בית חכם.

בנוסף למפרטים העשירים, כיום רוכשי הדירות זוכים לגמישות רבה מצד הקבלנים בכל הקשור בעיצוב הפנימי של הבית. ככל שערך הנכס גבוה יותר, קיימת פתיחות של היזמים לגבי עיצוב שונה מדירה לדירה. מדובר בבחירת גוונים, הכנות לתאורה דקורטיבית, הוספת נישות וכדומה.

בדירה יד שנייה: רוכש דירה יד שנייה משקיע כיום כ-80 אלף שקל לפחות בשיפוץ הדירה – החל מצביעה, ניקיון יסודי וריסוס ועד שיפוץ רחב (שינוי מבנה החדרים, עבודות גבס, החלפת ריצוף, חידוש חדרי האמבטיה ושירותים, החלפת מטבח).

הובלה

כמו נושאים רבים אחרים גם נושא ההובלה הוא שוק פרוץ. חשוב מאוד לקחת הצעות מחיר לפני סגירה עם מוביל. כמו כן כדאי להתייעץ עם חברים ושכנים. מחיר ההובלה לתכולה דירה של 4 חדרים ממוצעת יכול לנוע בין 1,500 שקל ל-5,000 שקל.

{בהכנת כתבה זו נעזרתי בייעוץ משפטי של עו"ד שלום לוי}

פרנסה בשפע בעזרת ה'