כישלון עד הגג • למה נכשלים כל הסכמי הגג

העובדה שקיים הסכם-גג במסגרתו אמור להיבנות הפרויקט, מרגיעה את הרוכש המניח שהמדינה מבטיחה את איכות התשתיות וביצוע לוחות הזמנים להקמה, מצב כזה אמור לתת דחיפה מאוד רצינית ליזמים וגם לרוכשים

יוסי צלניקר

ד' באדר ב׳ תשע"ו, 14/03/16 09:29

א+

א-

דיור בר השגה הסכמי גג מצוקת הדיור

כל הסכמי הגג בתחום הנדל"ן בהם מתהדרים ראש הממשלה ושר האוצר, נכשלו, נכשלים, וימשיכו להיכשל.

הציבור במדינת ישראל שבע משלל הבטחות הממשלה בשנים האחרונות: מע"מ אפס, 'מחיר למשתכן' והסכמי-גג. דבר מכל אלה לא יושם כהלכה עד כה, או שאיננו ריאלי. ומעל לכל יש להבהיר כי פנטזיית 'מחיר למשתכן' היא לא יותר מאשר מתכון לצרות צרורות.

בשנים האחרונות אנו צופים במיזמי ענק של מגה פרויקטים במסגרתם נחתם מראש הסכם בין מינהל מקרקעי ישראל, שהוא בעלי הקרקע, לבין מדינת ישראל, בדבר אופן הפיתוח והקמת התשתיות של אותם מתחמים במסגרת הסכמי הגג.

היזמים שניגשים למכרזים מודעים מראש ללוחות הזמנים ולסוג ואופן התשתיות שיוקמו במתחם, דבר שמאפשר להם גמישות ויכולת לשווק את המתחם כמוצר מוגמר עם תשתיות מסודרות, מה שגורם לרוכשים הפוטנציאליים שמגיעים לבחון את הפרויקטים להסתמך אך ורק על אמירות בעלמא, שכן בדרך כלל המתחמים עדיין אינם מפותחים בשלב השיווק הראשוני, ולאדם הממוצע קשה לראות נכוחה את האופק שבו אכן המתחם יהיה פעיל, על תשתיותיו הציבוריות, מבני ציבור, מוסדות, בתי ספר וגני ילדים, מדרכות, שטחים ירוקים, ויתר מרכיבי איכות החיים החיוניים בסביבה אורבנית.

העובדה שקיים הסכם-גג במסגרתו אמור להיבנות הפרויקט, מרגיעה את הרוכש המניח שהמדינה מבטיחה את איכות התשתיות וביצוע לוחות הזמנים להקמה. על פניו, מצב כזה אמור לתת דחיפה מאוד רצינית ליזמים וגם לרוכשים בכל מה שקשור לכניסה לעסקה.

ואולם, בין אמירות והבטחות והסכמים לבין מה שקורה בפועל, כולנו יודעים – לעיתים מזומנות המרחק הוא כזה שבין שמיים וארץ.

אנו, היזמים, כבר נתקלנו במספר מתחמים שעל אף שקיימים לגביהם הסכמי גג המדינה לא עומדת בהתחייבויותיה למיזמים בהתאם להגדרות ההסכם: הפיתוח פשוט לא מבוצע, ובמקרה הטוב מתמהמה, וחורג באופן קיצוני מלוחות הזמנים להם מצפה הרוכש.

כך לדוגמא, במתחם 'אפק' בראש העין הפרויקטים כשלעצמם כבר נמצאים בקצב בנייה מתקדם ויהיו מוכנים לאכלוס בקרוב, אך על אף הסכמי הגג התשתיות במתחם לא פותחו לשלב המתאים, ולאחרונה יזמים הבונים במתחם פרסמו בפומבי שהפרויקטים האמורים להתאכלס בקרוב עדיין אינם מחוברים לתשתיות החשמל – מה שכמובן יעכב את מסירת הדירות לרוכשים.

גם ב'כרמי גת' בקריית גת שווק הפרויקט תחת מטריית הסכמי הגג, עם התחייבויות לקיום תשתיות, וגם שם כל בר-דעת יכול לראות שהמדינה לא נכנסה בצורה המאסיבית הראויה לביצוע המשימה, וגם שם צפויים הרוכשים למפח נפש בשל האיחור בלוחות הזמנים.

מצב דומה ניתן לראות במיזם 'אפק' בקרית ביאליק, שם תקוע מגה-פרויקט בן אלפי יחידות-דיור האמור להוות את תנופת הבנייה הבאה של איזור הצפון בכלל ושל הקריות בפרט. גם מתחם זה הוגדר מראש בהסכם-גג, אך כאן היזמים, מתוך הניסיון שנצבר בחודשים האחרונים, הצביעו ברגליים ומכרזי המינהל שפורסמו למתחם נחלו כישלון צורב וזכו להיענות שולית, בין השאר מחוסר אמונה של היזמים באפקטיביות של הסכמי הגג.
לסיכום, יזמים הרוכשים קרקעות במתחמים המוגדרים בהסכמי הגג עלולים למצוא את עצמם 'משכיבים' עשרות מיליוני שקלים לפרקי זמן ארוכים, ללא התקדמות ומחויבות אמיתית של המדינה לביצוע תפקידה בתחום הקמת תשתיות הפיתוח, דבר שבהגדרה תמיד יביא לנזק בשיווק הפרויקטים ולהפסדי עתק עד למסירתם בפועל, אם בכלל.

בשורה התחתונה הרצון הפוליטי-מגלומני של המדינה לקדם מגה-פרויקטים במגה-מתחמים באמצעות מגה-הסכמים והבטחה לפיתוח המתחם, הביא בסופו של יום לחוסר אמון של היזמים בהבטחות השווא של המדינה.

הכותב הוא איתן אפוד – מנכ"ל חברת הנדל"ן 'ארזים (ג.י.א)'