משכנתא במציאות משתנה

לאחר שנתיים של גאות בענף הלוואות לדיור ומשכנתאות אשר ניתנו למטרת רכישה של דירה למגורים, חווים הבנקים קיטון משמעותי בהיקף ביצועי המשכנתאות אשר פחת מ – 13.4 מיליארד ₪ בחודש מרץ אשתקד, לביצוע של 4.6 מיליארד ₪ בלבד בחודש אפריל האחרון.

עפר גדנקן

ד' בסיוון תשפ"ג, 24/05/23 11:15

א+

א-

היקף הביצוע הנמוך במשכנתאות לדיור, על אף שנרשם בחודש חגים בו הפעילות הייתה מצומצמת, הינו הנמוך ביותר שנרשם במערכת הבנקאית בשלוש וחצי השנים האחרונות.

הביקוש למשכנתאות פוחת כקשר ישיר להאטה בשוק הדיור בעקבות מחירי הדירות הגבוהים, העלייה החדה בשיעור הריבית במשק והגידול הניכר בהחזר החודשי של הלוואת המשכנתא.

היקף הפעילות המצומצם יחסית לשנים הקודמות אינו השינוי היחיד הניכר בתחום המשכנתאות בתקופה הנוכחית. לצד הקיטון בפעילות המסורתית של הבנקים בהעמדת הלוואות למטרת רכישת דירה, ניתן לזהות ביקוש גובר והולך להלוואות משכנתא למטרות אחרות ושינויים במסלולי ההלוואה אשר אפיינו את ההלוואות עד לאחרונה.

לווים רבים ויועצי משכנתאות המלווים אותם, אשר ממעטים בבקשות הלוואה למטרת רכישה של דירות מקבלן, מחיר למשתכן, יד שניה או בניה עצמית, מתמקדים בימים אלה, דווקא במיחזורי הלוואות שנלקחו בשנים האחרונות בדגש על פריסת הלוואה קיימת לטווח ארוך או המרת מסלולי פריים שהתייקרו, למסלולים המאפשרים החזר חודשי נמוך יותר ויציב יותר גם בסביבת ריבית גבוהה. מיחזורי ההלוואות נעשים בבנק בו נלקחה ההלוואה במקור או בבנקים מתחרים.

לעיתים קרובות, הלקוחות בוחרים לפצל את ההלוואה בין מספר בנקים וממחזרים את מסלולי ההלוואה שהתייקרו בבנק מתחרה, המעניק תנאי הלוואה משופרים ואת חלק ההלוואה האחר שבריבית נמוכה מותירים בבנק בו בוצעה ההלוואה המקורית.

הלוואות אחרות הצוברות פופולאריות רבה, בעת הזאת, הינן הלוואות למטרת סילוק הלוואות קצרות טווח שנלקחו למטרות מגוונות בבנקים המסחריים ומקורות אשראי אחרים ומיחזורן באמצעות הלוואת משכנתא אחת לטווח ארוך. הלווים מאחדים הלוואות לרכב, הלוואות בכרטיסי אשראי, הלוואות ממקום העבודה וכד'. הלוואות קצרות הטווח אשר נלקחו ברובן במסלול הפריים התייקרו מאד עם עליית הריבית והדרך להתמודד עימן הינה פירעונן ע"י הגדלת המשכנתא על הדירה ופריסת כל ההלוואות באמצעות הלוואה אחת גדולה לטווח ארוך של שנים בהחזר חודשי נמוך יחסית.

שינוי בולט אחר נרשם בכל הקשור לבחירת מסלולי ההלוואה ע"י הלווים. מסלול הפריים אשר הועדף ע"י כלל הלווים והיועצים והגיע לכדי שני שליש מן ההלוואה, בהיותו המסלול המוזל שבתמהיל ההלוואה, הפך להיות המסלול היקר ביותר בתמהיל וממילא הביקוש אליו נמוך ובמקרים רבים אינו נכלל בתמהיל כלל. גם מסלולי צמודי המדד הפכו פחות אטרקטיביים בשל האינפלציה הגבוהה.

דווקא, המסלולים מסוג ריבית קבועה לא צמודה ומשתנה כל חמש שנים ללא הצמדה, אשר שיעור הריבית בהם, גבוה בכמעט 2% משיעורם לפני שנה ושנתיים, מצויים כיום בעדיפות ראשונה בתמהיל ההלוואה.

כלל המעורבים בתחום המשכנתאות בימים אלו חווים תמורות ושינויים. הבנקים מדווחים על גידול ניכר ביחסי הסיכון הבנקאיים הקשורים לשיעור המימון מן הנכס המשועבד ויחס ההחזר החודשי של ההלוואה אל מול הכנסות הלווים.

לעליית הריבית השפעה על יכולתם של לקוחות לקבל אישור להלוואה. ההחזר החודשי המוגדל מהווה חלק ניכר יותר מן ההכנסה ולעיתים גורם לכך שתהיה חריגה מיחס ההחזר המירבי המוביל לדחיית הבקשה.

רוכשי הדירות, הלווים, חברות ייעוץ המשכנתאות והבנקים לומדים את המציאות החדשה ומתאימים את רמות הביקוש, את סכומי ההלוואות המבוקשים, את המסלולים ואת המוצרים הנלווים, וזאת כדי להתמודד נכונה עם מצב שוק שונה ומאתגר שלא ברור עדיין מתי יסתיים וכיצד .

הכותב הוא ע. מנכ"ל, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל