ישראל מלמן, מנכ"ל ובעלים 'מלמן נכסים'
השבוע נמשכת הסקירה הארצית במסגרת הזדמנויות הנדל"ן בישראל, במסגרתה נעסוק הפעם באחת הערים המסקרנות ביותר מבחינה נדל"נית – בני-ברק. העיר הזאת, בה מתגוררים כרבע מיליון תושבים בשטח המשתרע על פחות מ-8 קמ"ר, מתנהגת "שונה" מערים אחרות בגלל השוק הייחודי שהתהווה בה לאורך השנים.
בעיר פועלים שני כוחות מנוגדים, היוצרים יחד שוק מסוים עם התנהגות עצמאית שאינה תמיד תואמת את התנהגות השוק הכללית בישראל. הכוח הראשון הוא ביקוש תמידי לדירות. בגלל הצפיפות והיעדר עתודות קרקע להתרחבות העיר, על כל פיסת שטח יש קופצים רבים שמזניקים את המחירים באופן קבוע כלפי מעלה. המציאות הזאת יצרה מצב ייחודי בו גם כאשר המחירים בערים אחרות קפאו ואף ירדו, העיר בני-ברק שמרה על רמת המחירים שלה בכל מצב.
נדל"ן ברגע – פרק ראשון: נתניהו הופתע: "מה שהולך לקרות כאן זה פשוט נס"
עוד באתר:
הכוח השני שפועל בעיר מנוגד בתכלית. העיר בני-ברק, שלא בכדי מכונה "עיר התורה והחסידות", מבוססת על ציבור תורני שמרני שאינו במעמד סוציו-אקונומי גבוה במיוחד. לכן, עם טיפוס המחירים לגבהים משמעותיים יתר על המידה, מתמעטים האנשים המסוגלים לרכוש לעצמם או לילדיהם דירה בעיר. האנשים האמידים בקרב הציבור החרדי מעדיפים מגורים בערים כמו ירושלים, ולכן הקהל שמחפש דירה דווקא בבני-ברק לא יכול להרשות לעצמו דירות יקרות מדי.
שתי התופעות הללו, הפועלות במקביל, יוצרות מצב מעניין בשוק: דירות שלושה חדרים קטנות, בהיקפים של כ-70 מ"ר, נמכרות בקצב גבוה יחסית בסכומים שאנשים עוד יכולים לעמוד בהם, אך הדירות הגדולות והיקרות יותר נותרות "על המדף" לפרקי זמן ממושכים יותר. לאנשים ממוצעים בבני-ברק אין יכולת כלכלית לעמוד בהחזרי משכנתא על סכומים של 3 מיליון שקלים ומעלה כפי שדורשות הדירות הגדולות.
מסיבות אלה קבלנים הפועלים בעיר מעדיפים לתכנן דירות בנות 3 חדרים שנמכרות במחירים "סבירים", כאשר הדירות הגדולות והיוקרתיות הולכות ונעלמות מהנוף תרתי משמע. תופעה זו מביאה רצון של אנשים "להתרחב" לאחר מכן. כך, במקום לרכוש דירת חמישה חדרים ב-3.5 מיליון שקלים למשל, רבים רוכשים דירת שלושה חדרים ב-2.2 מיליון שקלים (לדוגמה) ומתכננים את היום שבו יוכלו להרחיב את הדירה בהרבה פחות כסף.
אל התופעות הללו, שנכונות לתקופות שגרה, נוספה כעת המלחמה עם איראן שמקפיאה את השוק גם בעיר התוססת מבחינת עסקאות. יחד עם העובדה שמשפחות צעירות רבות, המחפשות איכות חיים, עוזבות את העיר וכבר לא מתעקשות להתגורר דווקא בה כבעבר, נוצר מצב חדש יחסית בעיר של דחיקת מחירים כלפי מטה.
אמנם עדיין לא מודים בכך "בקול", אך מתחת לפני השטח אנשי הנדל"ן חווים ירידת מחירים אפילו דרסטית בחלק מהמקרים – ירידה שיכולה להגיע להיקפים של מאות אלפי שקלים לדירה. קבלנים, או אפילו מוכרים פרטיים שלחוצים למכור, כבר מורידים מחירים בהיקפים שלא נראו בעבר. לא מעט עדויות שקיבלנו בישרו על קבלנים שהורידו בתוך תקופה קצרה של כמה חודשים סכומים של 200-300 אלף שקלים ואפילו יותר.
השאלה הנשאלת היא האם מומלץ להשקיע בבני-ברק? ואם כן, האם מדובר בעיתוי נכון? כמשקיעים, העיר בני-ברק רוויה בהזדמנויות אך חשוב לזכור שמדובר בעיר יקרה. משקיע שיש לו חצי מיליון שקלים יוכל לבצע עסקאות טובות באופקים, ירוחם וערי פריפריה נוספות, אך אין לו מה לעשות עם סכום כזה בעיר יקרה כמו בני-ברק.
כמובן שיש כל מיני הזדמנויות ייחודיות של יחידות דיור, טאבו משותף (אנחנו לא ממליצים על כך) וכל מיני "גימיקים" נדל"ניים, אבל באופן כללי משקיעים שפועלים בה צריכים הון עצמי משמעותי יותר. כמובן שלאלה עדיף לרכוש את הדירות בעלות הביקוש הגבוה ביותר – שלושה חדרים במחירים טובים. סביר להניח שהן ישמרו על מחיריהן ותמיד יזכו לביקוש מצד משפחות צעירות. עכשיו, בזמן מלחמה כשהשוק נתון באי-וודאות וקיפאון מסוים, הם יכולים להשיג עסקאות טובות, אך באופן כללי אנו ממליצים על עסקאות יותר "הזדמנותיות" עם ערך מוסף כמו דירות מתחת למחיר השוק או אופציות ייחודיות.
לעומת זאת, מי שרוצה לשפר דיור בתוך העיר, העיתוי לא מאד קריטי. גם הדירה הקיימת נתונה בתוך הקיפאון ולעיתים תימכר נמוך באופן יחסי לדירה הנרכשת. לדוגמה, אם הדירה הקיימת שווה 2 מיליון ורוצים לרכוש דירה ב-3 מיליון, היחס נותר זהה גם אם מחיר הדירה הקיימת ירד ל-1.8 מיליון ומחיר הדירה הנרכשת ירד ל-2.8 מיליון. בכל מקרה היחס נותר על כנו ולא מייצר ערך מיוחד. עם זאת, הפער בין דירת ביקוש (3 חדרים) לדירת יוקרה (6 חדרים למשל) כן מתרחב והופך בתקופה הזאת לאטרקטיבי יותר.
