כשמסתכלים אחורה על השנים 2015-2025, די ברור למה כל כך הרבה משקיעים נמשכו לנדל"ן בתקופה הנ"ל.
מחירי הדירות בישראל עלו בצורה חדה בעשור האחרון, שכר הדירה המשיך לטפס, ובמקביל גם שווקים קרובים כמו יוון וקפריסין סיפקו שילוב מעניין של עליית ערך ותשואה שוטפת.
אבל דווקא בגלל זה, השאלה האמיתית היא לא האם נדל"ן היא השקעה טובה, אלא איזה סוג נכס היה נותן את התוצאה החזקה ביותר אם הייתם משקיעים סכום של 400,000 ש"ח.
עוד באתר:
כדי לענות על זה בצורה כמה שיותר מדויקת, צריך לבדוק תשואה כוללת ולא רק שינוי במחיר. כלומר, לא להסתפק בשאלה בכמה % עלה ערך הנכס, אלא להכניס לחישוב גם את ההכנסה השוטפת משכירות כשיש כזו.
בשורות הבאות אנשי המקצוע של נדלן מאסטר מציגים השוואה בין השקעות נדל"ן פופולריות, והאמת? התוצאות עשויות להפתיע אתכם.
קניית דירה להשקעה בישראל
דירה להשקעה בישראל הייתה אפיק חזק מאוד בעשור האחרון. לפי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, המחירים עלו בכ-59.3% בין סוף 2015 לסוף 2025.
זו עליית ערך משמעותית מאוד, והיא מסבירה למה משקיעים רבים הרגישו שבישראל "אי אפשר היה להפסיד" בנדל"ן לאורך התקופה הזאת, במיוחד כאשר בשנים הראשונות של התקופה הריבית במשק הייתה כמעט אפסית.
אבל דירה להשקעה לא נמדדת רק לפי המחיר. היא גם מייצרת הכנסה שוטפת. לפי נתוני הלמ"ס, בשנים האחרונות תשואת השכירות הגולמית בדירות מגורים נעה בדרך כלל סביב 2.5%-3.5% לשנה, כלומר במהלך התקופה המדוברת התקיים שילוב בין עליית ערך חזקה עם תזרים שוטף סביר, אבל לא גבוה במיוחד.
גם כיום, דירה בישראל נשארת אפיק מאוד איכותי למי שמחפש יציבות, נכס מוחשי ושוק שהוא מכיר היטב.
קרקע להשקעה בישראל – פוטנציאל גבוה, בלי הכנסה שוטפת
קרקע להשקעה היא מוצר אחר לחלוטין מדירה. אין בה בדרך כלל תזרים שוטף של הכנסות מהנכס, ולכן כמעט הרווח טמון בעליית ערך הקרקע ככל שמתקדם התהליכים התכנוניים בעניינה.
במילים אחרות, אם דירה "עובדת" גם בזמן שמחזיקים אותה, קרקע בדרך כלל עוברת מספר שלבים עד לרגע שבו היא "מופשרת" ואפשר לממש את הפוטנציאל התכנוני שלה. זה יכול לעבוד מצוין, אבל זה גם הופך אותה לאפיק הרבה פחות מאוזן מבחינת תזרים.
מהצד השני, הפוטנציאל שלה בהחלט יוצא דופן. השקעה בקרקע היא אפיק עם פוטנציאל רווח גבוה במימוש, אך בדרך כלל לא תייצר הכנסה שוטפת בדרך.
כמובן שהדברים תלויים מאוד במתחם והתוכנית הספציפית בהם רוכשים את הקרקע, פוטנציאל שינוי הייעוד שלו וכדומה.
נדל"ן מסחרי
נדל"ן מסחרי הוא אפיק שמושך הרבה משקיעים בגלל הפוטנציאל לתשואה שוטפת גבוהה יותר מזו של דירות מגורים.
התשואה על נדל"ן מסחרי מורכבת גם מהכנסות שכירות וגם משינויי ערך, ובשנים האחרונות אכן נרשמו בו תשואות יפות.
ועדיין, כשמנסים לבנות השוואה פשוטה ואחידה על פני כל השנים 2015-2025, נדל"ן מסחרי פחות אטרקטיבי בהשוואה להשקעות נדל"ן אחרות, בין היתר בעקבות מגפת הקורונה שהשפיעה רבות על שוק זה ועודפי היצע שקיימים כיום בישראל.
רכישת נכס בחו"ל
מבין המדינות שנבדקו, יוון בולטת במיוחד. לפי נתוני Bank of Greece, מדד מחירי הדירות רשם עלייה של כ-84.2% בתקופה זו, כלומר קצב עליית ערך גבוה יותר מזה שנרשם בדירות בישראל באותה תקופה.
היתרון של יוון לא נעצר רק במחיר. לפי נדלן מאסטר, תשואת השכירות הגולמית הממוצעת ביוון עמדה על 4.40% בסוף 2025. נתון אשר גבוה יותר מהטווח המקובל בדירות מגורים בישראל.
השילוב של עליית ערך חזקה יחד עם תשואה שוטפת גבוהה יותר הפך את יוון למועמדת רצינית מאוד למקום הראשון בין אפיקי הנדל"ן שנבדקו.
גם קפריסין מציגה תמונה חיובית מאוד. תשואות השכירות שם היו אפילו מעט גבוהות יותר, אבל בהשוואה הכוללת יוון ניצחה במעט בגלל עליית ערך חזקה יותר בשנים הללו.
מה לגבי מינוף?
כאן חשוב לשים כוכבית על דירה להשקעה בישראל.
בניגוד לחלק מההשוואות הלא ממונפות, בשוק הישראלי משקיע יכול די בקלות לרכוש דירה בעזרת הון עצמי ומשכנתא.
לפי בנק ישראל, המימון למשקיע בדירה להשקעה מוגבל בדרך כלל ל-50% משווי הנכס.
המשמעות היא שהון עצמי של 400,000 ש"ח היה יכול לאפשר רכישת נכס בשווי של כ-800,000 ₪, וזה משנה את התמונה.
ברגע שמכניסים מינוף, הדירה בישראל נהיית אטרקטיבית הרבה יותר, כי עליית המחירים החדה פועלת על נכס יקר יותר מההון העצמי הראשוני שהושקע.
במילים פשוטות, אם בוחנים את ישראל בצורה בה משקיע ישראלי היה בוחר לפעול במרבית המקרים, כלומר עם משכנתא, רכישת דירה להשקעה בארץ הופכת כבר לאטרקטיבית בהרבה.
נקודה נוספת שחשוב לציין: אם נסתכל לרגע על השקעות אחרות שאינן השקעות נדל"ן, כמו השקעה של סכום זהה במדד S&P 500, ניתן לראות שבאותה התקופה השקעה כזו הייתה מניבה תשואה די דומה לזו של דירה להשקעה בישראל או בחו"ל.
אז איזה סוג של השקעת נדל"ן היה הטוב ביותר בעשור האחרון?
אם מסתכלים על התקופה 2015-2025 בלי מינוף, נראה שהאפיק הנדל"ני הבולט ביותר הוא נכס מגורים בחו"ל, במדינה כמו יוון, קפריסין וכדומה.
השקעה כזו נהנית גם מעליית ערך חזקה יותר מזו של דירה בישראל וגם מתשואת שכירות גבוהה יותר.
קרקע להשקעה יכולה לרשום עליית ערך נאה, אבל בלי תזרים שוטף היא פחות מאוזנת ונדל"ן מסחרי נשאר אפיק מסקרן, אבל פחות מהאחרים.
אם מכניסים מינוף למשוואה, דירה להשקעה בישראל תופסת את המקום הראשון בתקופה המדוברת.
כמובן שלא בכל עיר הנתונים זהים והתשואה המצטברת תלויה מאוד במיקום הספציפי בו נרכש הנכס, אבל אם מסתכלים על הממוצע הכולל ניתן לומר שרכישת נכס בישראל הייתה ההשקעה המנצחת של העשור החולף.
להרחבה בנושא ראו כאן: ניתוח השקעות נדל"ן מובילות כיום באתר נדלן מאסטר.