אבל אחרי כמה שנים של המדיניות הזו, הגיע הזמן לשאול שאלה פשוטה:
האם היא באמת השיגה את מטרתה?
בפועל, מחירי השכירות ממשיכים לעלות, היצע הדירות להשכרה מצטמצם, וקצב התחלות הבנייה ופרויקטים חדשים נמצא תחת לחץ. כאשר יש פחות משקיעים שרוכשים דירות, יש גם פחות דירות שמוצעות להשכרה, והמחסור הזה מתגלגל בסופו של דבר אל ציבור השוכרים.
עוד באתר:
אבל ההשפעה רחבה הרבה יותר.
משקיעים הם חלק משמעותי מהביקוש שמאפשר לקבלנים לצאת לפרויקטים חדשים. כאשר הביקוש הזה נחלש, יזמים רבים מעכבים או מבטלים פרויקטים. אנחנו רואים זאת בהתחדשות העירונית, בפינוי-בינוי ובפרויקטים חדשים – כאשר המכירות איטיות יותר, גם הבנייה נעצרת.
כאן צריך לשאול שאלה נוספת: האם באמת המשקיעים הם שורש הבעיה, או שהם פשוט הפכו ליעד שקל להאשים?
הרי הרבה יותר קשה לטפל בבירוקרטיה, לקצר הליכי תכנון, לשחרר קרקעות, לזרז היתרי בנייה ולהגדיל את היצע הדירות. אלו מהלכים מורכבים, שלוקחים זמן ודורשים החלטות אמיצות.
בנוסף, המדינה נהנית מהכנסות משמעותיות מכל עסקת נדל"ן – ממסי רכישה, מע"מ, היטלים ומסים נוספים. לכן, הדיון הציבורי לא תמיד מתמקד בשאלות הקשות באמת: איך מגדילים את היצע הדירות? איך מקצרים את זמני הבנייה? ואיך יוצרים שוק בריא יותר?
במקום להתמודד עם שורש הבעיה, היה קל יותר להפוך את המשקיעים ל"אויבי העם". אבל מי הוא אותו משקיע? לא תמיד מדובר בטייקון עם עשרות דירות. פעמים רבות זהו אדם שעבד כל חייו, חסך כסף, קנה דירה אחת, ובהמשך רכש עוד דירה או שתיים כדי להבטיח לעצמו ולמשפחתו ביטחון כלכלי.
כאשר הממשלה משדרת לציבור במשך שנים "אל תקנו דירות", חלק גדול מהאנשים באמת יושבים על הגדר וממתינים. במקביל, גם יזמים וקבלנים מבינים שהביקוש נחלש, ולכן יוצאים לפחות פרויקטים חדשים. התוצאה היא פחות דירות שנבנות היום – ומחסור גדול יותר בעוד כמה שנים.
בסופו של דבר, שוק הנדל"ן פועל לפי כלל פשוט: כשיש פחות היצע מהביקוש, המחירים והשכירות עולים.
לכן, במקום להילחם במשקיעים, אולי הגיע הזמן לעודד בנייה, להגדיל את היצע הדירות ולייצר מדיניות מאוזנת שתשרת את כלל הציבור.
נקודה נוספת למחשבה: המדינה מעניקה הטבות למשקיעים מוסדיים ולקרנות ריט מתוך הבנה שהם מגדילים את היצע הדיור. אם כך, מדוע משקיע פרטי שרוכש שתיים או שלוש דירות זוכה ליחס שונה? האם אין מקום למדיניות שוויונית יותר, שתעודד גם את המשקיע הקטן לקחת חלק בהגדלת היצע הדירות?
אני מאמין ששוק נדל"ן בריא חייב לכלול זוגות צעירים, משפרי דיור וגם משקיעים. הם אינם אויבים זה של זה – הם חלק מאותה מערכת. ככל שנבנה יותר, נגדיל את ההיצע ונקצר את הבירוקרטיה, כך ייהנו מכך גם רוכשי הדירות, גם השוכרים וגם המשק כולו.
מה דעתכם? האם המשקיעים הם חלק מהבעיה – או דווקא חלק מהפתרון?
