בשורה לרוכשים: בנק ישראל מצמצם סיכונים בשוק הדיור

בנק ישראל, באמצעות הפיקוח על הבנקים, הכריז על צעדים רגולטוריים חדשים שמטרתם לצמצם את הסיכון בעסקאות נדל"ן הכוללות מנגנוני מימון מסוכנים. הצעדים, שנקבעו במסגרת טיוטת "הוראת שעה", יהיו בתוקף עד סוף שנת 2026.

המהלך בא כתגובה לעלייה בשימוש במנגנוני תשלום דחויים ובסוגי הלוואות כמו בולט ובלון, המאפשרים לרוכשי דירות לדחות חלק משמעותי מהתשלומים עד למסירת הדירה או להשלמת הפרויקט. אמנם שיטות מימון אלו סייעו לשמר את פעילות שוק הדיור בתקופות של אי-ודאות, אך כעת מזהירים בבנק ישראל מפני סיכונים גדולים – לרוכשים, ליזמים ולמערכת הבנקאית כולה.

הפיקוח על הבנקים גיבש מספר הנחיות שנועדו להתמודד עם הסיכונים:

הקצאת הון מוגברת: בנקים יידרשו להקצות הון נוסף לפרויקטים למגורים שבהם שיעור דחיית התשלום חורג מ-25% ממחיר המכירה. ההנחיה תחול גם על פרויקטים קיימים אם חל גידול של 5% ומעלה בשיעור הדירות עם תשלומים דחויים.

מגבלה על הלוואות בלון: נקבעה תקרה להיקף הביצועים החודשיים של הלוואות מסוג בולט או בלון בסבסוד יזמים, כך שלא יעלו על 10% מסך ביצועי ההלוואות לדיור בחודש.
השלכות על השוק

רו"ח מגי טמפלמן יצחק, מנכ"לית חברת אופרטיבה קפיטל, ציינה כי ההגבלות החדשות צפויות להקשות על יזמים בטווח הקצר, אך בטווח הארוך הן עשויות לשפר את תזרים המזומנים בפרויקטים, להפחית את עלויות המימון ולייצר יציבות רבה יותר בעסקאות.

מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, הסביר כי ההחמרות יובילו לשינוי בהתייחסות לפרויקטים עם דחיית תשלום משמעותית, כמו מבצעי 20-80. לדבריו, פרויקטים אלו יסומנו כבעלי סיכון גבוה יותר, ויזמים ייאלצו להתאים את מודל הפעילות שלהם למגבלות החדשות.

בהודעת בנק ישראל נכתב: "הצעדים החדשים נועדו לאזן בין תמיכה בהמשכיות שוק הדיור לבין שמירה על יציבות פיננסית וצמצום חשיפה לסיכונים. אנו רואים חשיבות עליונה בהגנה על יציבות כל הגורמים המעורבים – הרוכשים, היזמים והבנקים כאחד."

המהלך, שמבוסס על שיחות עם גורמים בשוק הנדל"ן, מסמן שינוי במגמת המימון היצירתי בתחום הדיור, ומטרתו להבטיח תשתית פיננסית יציבה גם במצבים של אי-ודאות.