כמו בשבועות הקודמים, גם השבוע נמשכת הסקירה הארצית במסגרת הזדמנויות הנדל"ן בישראל, במסגרתה נעסוק הפעם בעיר הנדל"ן של ישראל – תל-אביב. העיר הגדולה במרכז, השנייה בהיקף אוכלוסייתה והראשונה בחשיבותה הכלכלית, מסמלת אולי יותר מכל עיר אחרת את יוקר המחיה ומחירי הנדל"ן הגבוהים. מגורים בעיר אינם רק קרובים למרכזי הסחר והתעסוקה החשובים בישראל, אלא מהווים גם סמל סטטוס ומעמד. לא סתם היא מחזיקה בתואר אחת הערים היקרות בעולם ולעיתים היקרה שבהן.
אבל לומר "תל-אביב" זו הסתכלות מאד פשטנית. מדובר בעיר ענקית, בעלת כחצי מיליון תושבים, המשתרעת על שטח עצום. כל שכונה היא עולם בפני עצמו עם הבדלי תרבויות, פערי מחירים ואופי שונה. ההבדלים עשויים להיות כה קיצוניים, עד שצד אחד של אותו הרחוב יכול לעלות מיליון שקלים ויותר מהצד שמולו. עבור משקיע חוץ שלא מכיר את הניואנסים, המציאות הזאת בלתי נתפסת. הוא לעולם לא יבין למה שני בניינים באותה עיר, באותו הרחוב, ברדיוס של עשרה מטרים, יציגו פער כה תהומי.
ישנם רחובות נוספים עם פערים גדולים, אבל הדוגמה הקרובה לליבי היא רחוב הצנחנים שבשכונת נווה שרת, בו גדלתי בילדותי. באותו רחוב נבנה פרויקט התחדשות עירונית, אבל מולו ניצבים מבנים של הקריה החסידית שמחירם נמוך משמעותית מאלה שנבנים מעבר לכביש. כמובן זו דוגמה קטנה ונקודתית, אבל פערי המחירים בולטים מאד גם בין השכונות השונות בעיר. גם בשכונות זולות יותר כמו נווה שרת, יד אליהו ויפו ד', אם יש פרויקט חדש ויוקרתי סמוך לבניין ישן הפערים ביניהם יכולים להיות משמעותיים מאד. לפעמים מדובר במחיר כפול (!) על אותה דירה בשני אזורים שונים של העיר. במובן הזה השכונות מתנהגות כערים עצמאיות בזעיר אנפין.
עוד באתר:
פערי המחירים מושפעים בין היתר מקרבה לחוף הים, מיקום השכונה, שיקולי איכות חיים, העדפה אישית והיסטוריה. ישנם מקומות מסוימים שהפכו למועדפים על אוכלוסיות ממעמד סוציו-אקונומי גבוה מאד ומחיריהן הושפעו מכך, ואילו מקומות אחרים שנותרו מיושנים ומוזנחים כבעבר. מעבר לכך, יש אזורים המתאימים לתושבים שמחוברים לבורגנות ומחפשים דווקא את המגורים במגדלים רבי-קומות, ישנם אזורים וותיקים המציעים חוויה אותנטית של "העיר הלבנה" וכמובן אזורים עם מבנים צמודי קרקע יוקרתיים.
אם להתייחס לתל-אביב כאזור השקעה, היא יכולה לשאת בתואר "עיר הפערים". הם יכולים להיות כה קיצוניים, שההבדל בין שכונת נווה צדק היקרה בעיר לבין שכונת כפר שלם הזולה בעיר עומד על כ-58 אלף שקלים למ"ר (!). או אם תרצו: המחיר לדירת 100 מ"ר ממוצעת בכפר שלם עומד על כ-3.1 מיליון שקלים, בעוד המחיר לדירת 100 מ"ר ממוצעת בנווה צדק עומד על 8.9 מיליון שקלים – כמעט פי שלושה!
במבט כללי יותר, שכונות כמו נווה צדק, שדה דב, שיכון בבלי, הצפון החדש ומרכז תל-אביב נחשבים אזורים יקרים מאד, ואילו שכונות כמו נווה שרת, יד אליהו, דקר ויפו ד נחשבים לאזורים הזולים של העיר. לכן, קשה מאד להגדיר את תל-אביב כשוק נדל"ן אחיד, ויותר נכון לראות בה אסופת ערים קטנות עם התנהגות שונה, מחירים אחרים, אוכלוסייה אחרת וכמובן פוטנציאל שונה. גם עבור משקיעים נכון לראות כל שכונה, ולעיתים כל רחוב, כעיר בפני עצמה.
באופן עקרוני כמובן שתל-אביב, ולא משנה אילו אזורים, מתאימים למשקיעים יותר מבוססים. זו לא השקעת פריפריה ואפילו לא עיר מרכזית. זו השקעת יוקרה שמשליכה את יהבה על הביקוש היציב של העיר, האוכלוסייה האיכותית, המיקום האטרקטיבי סמוך לים ובמרכז הארץ וכמובן על פוטנציאל להתחדשות עירונית המזניק את שווי הנכס באופן משמעותי. גם בתל-אביב, בגלל המחירים הגבוהים בה, יזמים מעוניינים להניע פרויקטים של התחדשות. עיר יקרה משפרת את הביצועים שלהם, מעודדת אותם ומשאירה אותם עם יותר רווח.
עבור משקיעים שכונות ביניים יכולות להיות אטרקטיביות מאד. בעוד שהאזורים היקרים מדי עשויים למצות את הפוטנציאל, שכונות ביניים נושאת יותר פוטנציאל להדביק את הפער לאזורים היקרים. אזורים אלה מושכים אוכלוסייה רחבה שנהנית גם מקרבה לאזורי היוקרה, גם מגורים בתל-אביב על כל המשתמע מכך וגם מחיר נגיש יותר. עם זאת, למרות שבדרך כלל אנחנו ממליצים לא להשקיע באזור ישן, בתל-אביב זה שונה כי גם אזורים ביפו ד' ששיווקנו בה כמה פרויקטים – ברגע שיש מתחם שעובר התחדשות עירונית ופינוי-בינוי ברמה גבוהה הפוטנציאל גדול מאוד. כמובן שצריך לבחון כל מקרה לגופו ולהבין מי האוכלוסייה שתגיע ומה תהיה מידת הביקוש.
