לאורך השנים, מאז התחלתי לעסוק בענף הנדל"ן לפני מעל שני עשורים, אני נתקל כל הזמן בשאלות של משקיעים ומתעניינים פוטנציאלים. עם השנים נוכחתי לראות שמרבית השאלות חוזרות על עצמן בווריאציות שונות, אך הן עדיין זהות ומאפשרות לזקק אותן לסדרה ממוקדת של השאלות הנשאלות ביותר. לכן, החלטתי שסדרת הטורים החדשה תעסוק בשאלות הללו עם התשובות כדי שכל אחד יוכל ליהנות מבהירות ומענה על השאלות שמעסיקות אותו. אין לי ספק שהסדרה תביא עמה ערך רב לקוראים שימצאו בה את שאלותיהם והתלבטויותיהם, אבל בעיקר – תשובות מפורטות שעושות סדר ומניחות את הדעת.
השאלה הראשונה שבחרתי לפתוח עמה את הסדרה החדשה היא שאלה שנשאלת כמעט מדי יום, בפרט כשיש כותרות על "קיפאון בעסקאות נדל"ן", "ירידת מחירים" ו"משבר בענף". היא חוזרת על עצמה בשלל ווריאציות כמו "לא מסוכן להשקיע עכשיו?", "לא עדיף לחכות לראות אם הריבית יורדת?", "איך נדע שההזדמנות להשקעה טובה קיימת?" או "בתקופה הזאת עדיף להשקיע בשוק ההון" ודברים דומים. אבל אם מזקקים את השאלה הזאת לאחת, כל אותם אנשים למעשה מבטאים את השאלה הבאה: האם עכשיו זמן טוב להשקיע בנדל"ן.
זה אולי צפוי לשמוע תשובה חיובית על כך ממי שעוסק בליווי משקיעים, אבל מדובר בנתונים והבנה שניתן לבדוק אותם. זה גם ההיגיון הישר והניסיון המצטבר שמביאים עמם הבנת התנהגות של שוק הנדל"ן. אז אם שואלים אותי, התשובה לשאלה הזאת היא חד משמעית כן. כן גדול. ולא רק התקופה הספציפית שאנחנו מצויים בה, אלא בכל תקופה ישנן הזדמנויות טובות שרק צריך למצוא אותן. לא שמעתי על קבלנים שהפסיקו לחפש עסקאות כי "עכשיו הריבית גבוהה" או כי "כבר אין את המחירים של פעם לקרקעות". משקיעים ויזמים גדולים יודעים היטב שהזדמנויות קיימות תמיד, לעיתים דווקא בזמנים של האטה מסוימת.
עוד באתר:
איך זה עובד? פשוט מאוד. הבה ננתח את זה רגע: בישראל רווחות כיום שתי תופעות במקביל – מצד אחד למרות שמדברים על האטה, קיפאון ומשבר בענף הנדל"ן, מחירי הדירות ברחבי הארץ ממשיכים לעלות כל הזמן. הרבעון הראשון של שנת 2025 הציג עלייה של 4.7% במחירי הדירות לעומת הרבעון המקביל אשתקד. מדובר כמובן במחירים ממוצעים בישראל, כך שבפילוח לפי ערים ניתן לראות ערים מסוימים שעשו קפיצה גדולה מאוד השנה, כאשר ערים אחרות מציגות התמתנות מסוימת. אגב, ההתמתנות חלה דווקא בערי ביקוש משמעותיות כמו תל-אביב שממילא עסקאות להשקעה שם יקרות מאוד.
התופעה השנייה היא לחץ של קבלנים ויזמים למכור דירות. אמנם מחירי הדירות לא יורדים משמעותית על הנייר, אבל כן ניתן למצוא הזדמנויות נדירות כתוצאה מלחץ של קבלנים למכור. הם עורכים מבצעים ומעניקים הטבות שבפועל מעניקות הוזלה של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. הם זקוקים לכסף כדי להמשיך את הבנייה, ולכן ניתן להשיג דווקא בתקופה הנוכחית הזדמנויות השקעה חסרות תקדים. לדוגמה, בירוחם מכרנו קוטג'ים בהרבה מתחת למחיר השוק המקורי. דברים כאלה קורים לראשונה גם בערים כמו תל-אביב, שם קבלנים מוכרים דירות חדשות בהנחות משמעותיות.
זה קורה, כאמור, דווקא בגלל הקיפאון במכירות. סביבת הריבית הגבוהה, המלחמה שהייתה ומשתנים נוספים, הביאו את רוכשי הדירות להמתין כדי לראות את ההתפתחויות. גם משקיעים מסוימים מעדיפים להתרחק מזירת הנדל"ן כשהריבית גבוהה, ומפנים את המשאבים שלהם לאפיקי השקעה אחרים או ממתינים. אבל למעשה, זו עלולה להיות טעות מבחינת משקיעים עם הבנה טובה של המציאות.
נכון, מצד אחד הריבית גבוהה ושוחקת את התשואה, אבל מצד שני ניתן להשיג עסקאות הרבה מתחת למחיר השוק ולעקוף את הפער הזה בצורה משמעותית. מה גם, שכבר רואים ניצנים ראשונים של הורדת ריבית, כך שבעתיד הנראה לעין השוק עשוי להתחמם חזרה ולייקר את המחירים. זה אומר שמי שנכנס היום לעסקה טובה מתחת למחיר השוק, ירוויח פעמיים: גם את המחיר הזול וגם את עליית המחירים לאחר הורדת הריבית.
אלה שמעדיפים לחכות, עשויים לגלות שהם פספסו את ההזדמנות פעמיים: גם את המחירים הזולים שכנראה כבר לא יחזרו להיות כפי שהם, אבל לא פחות מכך – הם ישלמו יותר בגלל שההסתערות המחודשת על הנדל"ן עשויה להביא לעלייה משמעותית. זה לא אומר שגם אז לא תהיינה הזדמנויות, אבל מי שחכם יודע שכל תקופה יש את ההזדמנויות שלה ולכן אין מה לחכות. כל זמן הוא זמן טוב להשקעה נבונה.
לכן, כמו בשוק ההון שאנשים מחפשים ברוקר טוב ומנוסה שיזהה עבורם את ההזדמנויות הנכונות והתנהגויות השוק הצפויות, כך גם בענף הנדל"ן מומלץ תמיד להתייעץ עם מומחים בתחומם שיללו אתכם לעסקאות האיכותיות ביותר שמתאימות לכם.
הכותב הוא ישראל מלמן, מנכ"ל ובעלים 'מלמן נכסים'
