כיצד תשפיע הורדת הריבית על מחירי הנדל"ן

הבשורה הכלכלית הראשונה של שנת 2026 היא כנראה הורדת הריבית, עליה החליט השבוע נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון. כפי הידוע, לאורך תקופה ארוכה סביבת הריבית בישראל הייתה גבוהה מאוד – 4.5% ריבית בנק ישראל ו-6% ריבית הפריים. מציאות זו הקשתה מאוד על משקי הבית בישראל והכבידה את נטל החזרי ההלוואות והמשכנתאות.

בצורה פשוטה, ריבית בנק ישראל היא הריבית הבסיסית שקובעת את ההשלכה על הכיס של האזרח. זו הריבית בה לווים הבנקים את הכסף מבנק ישראל, אותה הם מוכרים ללקוחות הקצה בתוספת רווח משלהם שמתומחר כריבית הפריים. ריבית הפריים היא לרוב 1.5% מעל ריבית בנק ישראל הבסיסית, עמה הבנקים וגופי המימון האחרים מנווטים את שיעורי הריבית שישלמו לקוחותיהם. לקוחות טובים יכולים לקבל הלוואות בתנאי "פריים מינוס", שמשמעותה ריבית הפריים בהפחתת אחוזים לפי החלטת הבנק, ואילו לקוחות אחרים יקבלו תנאי "פריים פלוס" שמשמעותה תוספת אחוזים על ריבית הפריים.

אם לצורך העניין קיבלתם הלוואה בתנאי פריים פלוס 3%, פירושו של דבר שהריבית שלכם על ההלוואה היא 9% (!) – 4.5% ריבית הבסיס + 1.5% ריבית הפריים + 3% נוספים שהוסיף הבנק המלווה. בהתאם לכך, פריים מינוס 1% משמעותו 6% פחות אחוז, דהיינו ריבית כוללת של 5%.

עוד באתר:

צפו

תיעוד מקסדות הלוחמים: מעצרים ב-2 כפרים

קובי פינקלר

הקטע המלא

''הנני מקבצם'' • נתן צורן קיבל הזדמנות שניה

המלחינים

ראיתם? דווחו

חיפושים קדחתניים: בת 6 מצפת נעלמה

אבי יעקב

הקשיבו היטב

שי וינר מגיש סינגל שמיני חדש • תן לי

אליעזר חסיד

ולמה כל ההקדמה הזאת שמרגישה כלקוחה משיעור כלכלה למתחילים? משום שהשבוע, ביום שני, הודיע בנק ישראל על הפחתת הריבית בפעם השנייה בתוך שבועות בודדים, הפעם ברבע אחוז נוסף. רבע האחוז החדש שהופחת מריבית הבסיס של בנק ישראל מצטרף לרבע אחוז שכבר ירד בשבועות האחרונים, ובכך הריבית עומדת על 4% בלבד. המשמעות: כולנו משלמים פחות על ההלוואות והמשכנתאות שלנו. זה משמעותי ביותר.

אם לא די בכך, הציפיות הן לשני סבבים נוספים של הורדות ריבית בשנת המס הנוכחית, במהלכה תעמוד הריבית הבסיסית על 3.5%. כלומר, משקי בית בישראל יוציאו הרבה פחות על המשכנתא שלהם. בהלוואות מסוימות זה עשוי להפחית את ההחזר החודשי במאות ואף אלפי שקלים (!). אין ספק שזו בשורה גדולה לאזרחים שנאנקו תחת נטל ההחזרים שהוטל על צווארם.

והסיפור הזה, כפי שיכולתם לנחש, מביא אותנו לעולם הנדל"ן. אחת השאלות שחוזרות על עצמן בתקופות של שינויי ריבית, היא כיצד זה ישפיע על שוק הנדל"ן. האם נכון להשקיע עכשיו? להמתין? אולי דווקא לממש נכסים? ומה יקרה למחירים? אנשים לא בטוחים מה הצעד הנכון עכשיו ואיך האירוע הזה של הריבית, שעושה כאב ראש, ישפיע על חייהם.

אז בצורה הפשוטה ביותר הורדת הריבית עשויה להוות זרז משמעותי בהתאוששות שוק הנדל"ן וחזרתו לתסיסה משמעותית. יש לכך כמה סיבות: ראשית, כאשר הריבית יקרה, משקיעים רבים מעדיפים להימנע מנדל"ן בגלל שהריבית שוחקת את התשואות עליו. חלקם אף עוברים להשקיע בשוק ההון כדי לקצור את פירות הריבית באפיקי השקעה אחרים. מאידך, כאשר הריבית זולה, המשקיעים חוזרים לשוק ומעירים מחדש את הביקושים. כשזה קורה בתדירות ובעוצמה, גם המחירים מושפעים ונוסקים כלפי מעלה.

שנית, משקי הבית מגדילים את הביקוש. ברגע שתנאי ההחזרים החודשיים הופכים אטרקטיביים ונגישים יותר, גם משקי הבית חוזרים לשוק אחרי תקופה ארוכה של הימנעות וישיבה על הגדר. כשהתנועה הזאת מתרחשת יחד עם הסתערות המשקיעים מחדש על השוק, עליית מחירים היא ברוב המקרים בלתי נמנעת.

סיבה נוספת לדחיקת המחירים כלפי מעלה היא תחושת הביטחון והיציבות. כאשר הריבית גבוהה מאוד, נטל ההחזרים על הציבור הופך לקשה מנשוא. זה מגדיל את הסיכויים לחדלות פירעון ומכניס את השוק לסיכון מסוים. אף אחד לא רוצה להתעסק בסביבה בעלת סיכון ותחושת אי-וודאות. מנגד, כשנטל ההחזרים הופך קל יותר, ישנה תחושת אנחה ורווחה המשפיעה על ההרגשה ומאפשרת לאנשים לעמוד בנקל בתשלומים הרובצים לפתחם.

לכן, בשורה התחתונה, הרושם הוא שאנו נמצאים בתקופה רוויית הזדמנויות נדל"ניות. מצד אחד המחירים עדיין לא התפוצצו כלפי מעלה, אבל מצד שני רואים את האופק של סביבת ריבית נמוכה שתעיר את השוק מחדש, תפיח בו חיים ותדחק את המחירים כלפי מעלה. משקיעים שיחכו לראות מה קורה עלולים למצוא את עצמם בסביבה שבה המחירים כבר עלו משמעותית וההזדמנויות שהיו כבר אינן.

הכותב הוא ישראל מלמן, מנכ"ל ובעלים 'מלמן נכסים'