שאלת השבוע היא אחת השאלות הבסיסיות שכל מי שעוסק בהשקעות נדל"ן, מתחיל כמנוסה, מתחבט בה רבות. כמלווה משקיעים אני פוגש אותה לא מעט מצד המשקיעים שפונים אלי. ברוב המקרים מדובר בשלב מתקדם, בו המשקיע כבר החליט מה מסגרת התקציב שלו, מה אזורי ההשקעה המועדפים עליו והוא בשל להשלמת עסקה.
בשלב הזה הוא ניצב מול נכס ספציפי שהוצע לו ומתלבט. על פניו זה בדיוק מה שהוא חיפש, אבל כשמגיע רגע האמת והוא פוגש את הנכס, שאלת הבחירה הסופית כמעט תמיד תגיח מאיזה מקום ותציף אותו. האם אכן זה הנכס הנבחר? מניין אדע שזו האופציה האולטימטיבית עבורי להשקעה? אולי עדיף לראות קודם עוד כמה נכסים באזור?
אז קודם כל מדובר בהתחבטות לגיטימית לחלוטין. השקעה בנדל"ן אינה רכישת חלב במכולת. מדובר בעסקאות של הרבה כסף, לעיתים בהתחייבויות כספיות לשנים ארוכות, ולכן כל משקיע רוצה לדעת שהוא בחר את הנכס הטוב ביותר למידותיו. מתי זה הופך לפחות לגיטימי? כאשר ההתחבטות מונעת החלטה ודוחה אותה עד אינסוף.
עוד באתר:
בסופו של דבר תהליך השקעה בריא כולל בירור מעמיק, התחבטות, בדיקת שטח והצלבה מול נכסים אחרים. משקיע טוב זה אדם שיודע להתלבט, אבל בשלב מסוים לקבל החלטה נחושה. תמיד, בכל דבר שאנחנו רוכשים, ניתן למצוא משהו טוב יותר. אבל בסוף אנחנו נדרשים לקבל החלטה. אם נשאיל דוגמה מעולם אחר, עולם הרכב, משקיע שמתלבט יותר מדי דומה לאדם שממשיך להתרוצץ באוטובוסים משום שכבר כמה שנים הוא לא החליט איזה רכב לקנות. כל רכב שהוא רואה, למחרת הוא שומע שיש משהו טוב יותר. באופן כזה הוא גם לא יגיע לרכב משלו בעתיד הנראה לעין.
בדיוק אותו דבר משקיע שבא לרכוש נכס להשקעה צריך אמנם לברר היטב, אך שלא ימנע ממנו לקבל את ההחלטה הסופית. אם הנכס הוא טוב, עונה על הצרכים ויש לו פוטנציאל, צריך לדעת לקבל החלטה ולהתקדם. אם לא, אותו משקיע ימצא את עצמו מפספס הזדמנויות רבות ונותר לבסוף בלי דירה ועם השקעה שמתרחקת בגלל עליית המחירים.
ועתה לגופה של שאלה, בדיקת התאמת הנכס להשקעה צריכה להתמקד בשלושה היבטי יסוד: בחירת אזור, בחירת מחיר ובחירת נכס. כעת ארחיב כל היבט בפי עצמו כדי שכל משקיע יוכל לבחון את הנכס המוצע לו בהתאם לכללי היסוד הללו.
בחירת אזור – בחירה מושכלת של אזור עם פוטנציאל לעליית ערך מתחילה במחקר שוק בסיסי שמתחקה אחר מגמות אוכלוסייה. איזה סוגי אוכלוסיות האזור של הנכס מושך אליו? האם ההגירה שלילית או חיובית? האם יש מגמות חדשות בתקופה האחרונה? כמובן אם התשובות חיוביות והאוכלוסייה שמגיעה היא איכותית וממעמד סוציו-אקונומי גבוה, פוטנציאל הערך של הנכס מבשר טובות. המוקש כאן הוא המחיר, וזה מביא אותנו לכלל נוסף.
בחירת מחיר – האתגר המשמעותי בבחירת נכס אטרקטיבי להשקעה הוא מציאת האיזון בין אוכלוסייה איכותית למחירים שפויים. מטבע הדברים אזור אטרקטיבי לאוכלוסיות ממעמד גבוה כבר נחשב יקר ועלול להגיע למיצוי מחירים עבור המשקיע. נניח תל-אביב כבר יקרה מאוד ולא תצליח ככל הנראה לייצר תשואות גבוהות לטווח ארוך, למרות שהיא מוקד משיכה לציבור מבוסס וכלכלי. גם אם יש עסקאות השבחה טובות, מדובר לרוב בעסקאות יקרות מאוד שאינן מתאימות לחלק גדול מהמשקיעים. המטרה בסוף היא למצוא השקעה טובה למשקיע הספציפי. האיזון הזה, בין אוכלוסייה איכותית למחיר אטרקטיבי, לרוב נמצא באזורים חדשים בפריפריה.
לדוגמה, מכרנו נכסים כאלה באזורים פריפריאליים חדשים כמו שכונת האירוסים בירוחם וגבעת אלונים בקריית אתא שמושכת אנשי הייטק ורופאים מקומיים, אך המחירים בהן עדיין לא משקפים זאת באופן מלא. כמובן שישנם אזורים חדשים נוספים בערים שונות כמו שכונת אפיקי נחל באופקים שמציעות כיום את האיזון העדין הזה.
בחירת נכס – אחרי שני הכללים הראשונים בסוף מה שקובע זה המוצר עצמו שנרצה לרכוש כהשקעה. האם יש ביקוש לנכס מסוג כזה? האם הוא ייחודי? כמה כמוהו יש בנמצא באזור ההוא? אלה שאלות כלליות שיכולות לסייע בבחירת הנכס עצמו. לדוגמה, אם יש לכם נכס שמציע כניסה פרטית, 2 חניות ורק ארבעה דיירים בבניין, זה הופך אותו לייחודי. אם מדובר בדירה ישנה שיש כמותה רבות באזור, יתכן שפוטנציאל ההשבחה שלה לא גבוה. זאת, כמובן בהסתייגות נדרשת שלא מדובר בנכס לקראת פינוי-בינוי או מציגה נתונים ייחודיים אחרים.
הכותב הוא ישראל מלמן, מנכ"ל ובעלים 'מלמן נכסים'
