נדל"ן ברגע

האם ניתן לבנות הון באמצעות נדל"ן? המומחה מדריך

שו"ת הנדל"ן: פרק עשירי בסדרה החדשה עם כל התשובות של המומחים על השאלות הבולטות של המשקיעים

ישראל מלמן

כ"ח באדר תשפ"ו, 17/03/26 10:41 עודכן: 10:41

א+

א-

שטרות דולרים. אילוסטרציה | צילום: חיים גולדברג, פלאש 90

סדרת הטורים הנוכחית העוסקת מדי שבוע בשאלות נפוצות סביב השקעות נדל"ן מגיעה לסיומה. את הטור האחרון בסדרה, זה שאתם קוראים כעת, החלטתי להקדיש לשאלה חשובה שנועדה בעיקר למיטיבי לכת אך גם למשקיעים בתחילת דרכם. בשונה משאלות אחרות שעסקנו בהן בשבועות האחרונים, שרובן עסקו במישור הפרקטי והמעשי, שאלה זו מציבה רף תיאורטי חדש שמטרתו להביא את המשקיעים ל"תכל'ס". עבור מה נועדו השקעות נדל"ן? למה בכלל להשקיע בנדל"ן? אלו שאלות יסוד שכדאי לחקור כדי להגיע אל היעד שלנו.

אם שואלים אותי, מטרת השקעות הנדל"ן היא אחת: לבנות הון. תשואה חודשית זה דבר נחמד, רצוי אפילו, אבל הוא רחוק מלספק בניית הון כפי שרובנו חולמים עליה. אם היה די בתשואה חודשית, כל אחד מאיתנו היה סוגר סכום כסף בשוק ההון וחי על התשואות. במציאות זה לא כך. כדי לבנות הון משמעותי באמצעות תשואה חודשית, נדרשים סכומים מצטברים עצומים עם אחוזי תשואה גבוהים מדי שנה. גם אז, נדרשות שנים ארוכות מאוד כדי להגיע לבניית הון.

אנשים לא תמיד מבחינים בכך, אבל באופן טבעי ובהסתכלות כלכלית טהורה אין סיבה לאופטימיות. במשק בית חרדי ממוצע גדלים 6 ילדים. המשמעות היא שכדי לחתן אותם עם הון עצמי מינימלי לדירת 2 חדרים בפריפריה הזולה ביותר, נדרשים למשפחה לפחות מיליון שקלים (פחות מ-170 אלף שקלים לילד עבור חתונה + נדוניה + הון עצמי לדירה). זה המינימום של המינימום (!). אם לוקחים בחשבון משכורת של 10,000 וכמה אלפי שקלים של מלגות וכדומה, מדובר במשכורת מלאה של 6 שנים. אם לוקחים בחשבון משפחה בת 8 נפשות, משפחה כזאת גם בצמצום רב לא תוכל להפריש לחיסכון יותר מ-2,500 ₪ בחודש בהנחה שמדובר במשפחה סגפנית במיוחד. המשמעות: נדרשות כ-34 שנה להגיע לסכום המינימלי הזה…

עכשיו ניקח אפשרות של תשואה ונצרף אותה למשוואה: אם ניקח את אותם 2,500 ₪ ונפקיד אותם מדי חודש בתיק השקעות שמניב ריבית אדירה של 10% בשנה, נקבל לאחר 20 שנה סכום נקי של כ-1.4 מיליון שקלים (בניכוי מס רווחי הון ודמי ניהול). כלומר, אם מרגע החתונה שלכם הצלחתם לחסוך סכום כזה מדי חודש, בצירוף ריבית יציבה של 10% בשנה, בחתונה של הילד הראשון תגיעו לסכום של 1.4 מיליון שקלים. בואו נודה שגם זה יהיה נס אמיתי… אם כן, הנקודה אותה אני מנסה להמחיש, היא הצורך ההכרחי של משקי הבית בבניית הון לצד תשואה. זה בדיוק מה שנדל"ן אמור לעשות.

השימוש במונח "בניית הון" נועד להגדיר משהו אחר מסתם השקעה. בעוד שהשקעה בשוק ההון, במט"ח או בזהב נחשבות השקעות שנמדדות רק בתשואה שלהן, נדל"ן מאפשר למנף את ההון הקיים ובאמצעותו לבנות פורטפוליו נכסים שממשיך להשביח בנוסף להכנסות הקבועות משכירות. השאיפה שלנו כמשקיעים היא לא לרכוש נכס אחד רק כדי שיעלה ב-50% לאורך שנים, אלא לייצר איתו הון חדש באמצעות מינוף ויזמות.

האפשרויות הן רבות ומגוונות וכוללות השקעה בפרויקטים של פינוי-בינוי, מינוף באמצעות אשראי לרכישת נכסים נוספים, כניסה לעסקאות פריסייל במטרה לבצע אקזיט מהיר, רכישת נדל"ן מניב ושלל אופציות נוספות. כל תחום הוא עולם בפני עצמו, אבל כאשר המטרה מוגדרת – קל יותר לחתור אליה ולנווט לכיוון. והכיוון שלכם כמשקיעים אמור להיות בניית הון משמעותי לאורך שנים, כדי שתוכלו בבוא היום לחתן את הילדים ברוחב לב וברוגע.

כדי להמחיש זאת אשתף כאן בסיפור אישי של משקיע שליוויתי מקרוב, לצורך העניין נקרא לו אלעזר (שם בדוי). הוא הגיע בלי הון עצמי ולפני עשור ליווינו אותו ברכישת דירה בבית שמש באמצעות הלוואות, עליה הרוויח כמה מאות אלפי שקלים. לאחר מכן הוא רכש דירה חליפית, בית קטן, בכפר תבור. על הדירה השנייה הוא הרוויח מיליון שקלים, כך שההון המצטבר שלו לאחר שתי העסקאות עומד על כ-1.5 מיליון שקלים! כמובן שלא לכולם אנחנו ממליצים ליטול הלוואות ועשינו זאת רק לאחר היכרות מעמיקה עם יכולותיו, אך הוא דוגמה קלאסית לבניית הון.

כפי שכבר התרשמתם, כל זמן שלא תוכלו להפריש מדי חודש אלפי שקלים לחיסכון ולהבטיח תשואה שנתית יציבה של 10% מינימום לאורך שני עשורים, זה לא יוכל להיות מושג באמצעות תשואות גרידא, אלא רק באמצעות בניית הון. הדרך הנגישה ביותר שאני מכיר לכך עוברת בנדל"ן ממונף עם ראייה ארוכת טווח שאינה שוקטת על שמריה, כי אם יוזמת, נועזת, יצירתית וכזו שמוכוונת לבניית הון. מניסיוני, זה בהחלט אפשרי. כל מה שצריך זה לחשוב בגדול, להתייעץ עם אנשי מקצוע ולעוף קדימה. בהצלחה!

הכותב הוא ישראל מלמן, מנכ"ל ובעלים 'מלמן נכסים'