יש לנו קצת כסף מיותר בצד, אנחנו מתלבטים היכן ומה לעשות אתו, ואז מישהו מספר לנו על פלוני שמחזיק כמה דירות להשקעה ו'עושה המון כסף', ואלמוני שכבר שנים 'מסודר כלכלית' בגלל דירה נוספת שירש מסבתא, ועל זו הדרך.
האם מדובר במהלך נבון? אלו שיקולים יש לקחת בחשבון טרם נרכוש דירה נוספת להשקעה? איזה דירה מומלץ לרכוש? בטור שלפניכם ננסה לענות על מקצת השאלות. חשוב להדגיש, רכישת דירה להשקעה מורכבת מאוד, ומומלץ בכל מקרה להיעזר בבעל מקצוע, בשורות הבאות נספק רק את הנקודות הראשוניות שיש לוודא ולהכיר.
קודם כל, יש להתייחס לערך הנכס הבסיסי, ברור לכל כי רכישת דירה בסכום מסוים, כאשר בעוד כמה שנים היא עשויה לאבד מערכה – היא עסקה כושלת, למעשה, אפילו אם הדירה רק 'תשמור' על ערכה, כבר לא מדובר ב'מציאה' גדולה, בפרט לאור מצבו של שוק הנדל"ן הישראלי, השובר לאחרונה שוב ושוב את שיאי המחירים של עצמו.
עוד באתר:
בהתאם לכך, לא מומלץ לרכוש דירה להשקעה אם זו כבר מיצתה את פוטנציאל הערך שלה ברובו, קשה לדעת דבר כזה בוודאות, שכן איש אינו נביא ותמיד יתכן שהאזור יהפוך ליותר מבוקש, יותר איכותי וכדומה וערך הדירה יטפס, אך באופן רגיל – דירות ישנות, או כאלה הממוקמות במרכזי ערים ותיקות – יימכרו מראש במחיר שממנו כבר אין להן כמעט לאן לעלות.
לכן, במרבית המקרים, ההשקעה כדאית רק כאשר הדירה שוכנת בפרויקט חדש, ולבעלי הסבלנות – מומלץ אף להשקיע בדירות 'על הנייר' מקבלן אמין, מכיון שערכן מטפס כבר עם השלמת הבניה בעשרות אחוזים – הרבה מעבר לרווחים הצפויים מהשכרה בזמן זה.
נתון שני – קריטי לבדיקה: האם קיים ביקוש לשכירות באזור זה, ולסוג זה של דירות. כמה דוגמאות: באזורים מסוימים בבאר שבע למשל, ישנה פופולאריות רבה ל'דירות סטודנט', דירות חדר מרוהטות המותאמות לסטודנט בודד, או כאלה המפוצלות לכמה חדרים אישיים, מכיוון שבעיר ישנם סטודנטים רבים מהאוניברסיטה המקומית. בבני ברק, לעומת זאת, ישנו ביקוש עצום ל'דירות זוג צעיר' – דירות בהן פחות חשובה ההשקעה או הנוף, ומה שחשוב הוא בעיקר קיומה של הדירה בבני ברק, סמוך להורים, לישיבה, לכולל ולבית הכנסת המוכר, ועל זו הדרך, יש לברר בכל מקום מה סוג הדירות להן קיים ביקוש של קבע בשוק השכירות, ולפי זה לדעת האם הדירה תספק הכנסה קבועה או תעמוד כאבן שאין לה הופכין.
ראוי גם לבחון בתשומת לב מירבית אפשרויות שונות של שיפוץ במבנה הדירה עצמו, לעיתים דירות המיועדות לסוג מסוים של שוכרים – צריכות חלוקה פנימית שונה.
הנקודה השלישית, המשקללת את מבחן הכדאיות, היא אחוז הרווח. דהיינו חישוב של השכירות הממוצעת לדירה כזו באזור זה לשנה, לאחר קיזוז העלויות הקיימות בהשכרת דירה – חוזה, ארנונה, ריהוט, חשמל ומים וכמקובל, ביחס למחיר הדירה כולו.
כך למשל, דירה שמחירה חצי מיליון שקל, והיא מניבה אלפיים שקל בחודש נטו, מספקת 24 אלף שקל לשנה, שהם כ-5%, רווח הוגן וסולידי, אך גם לא מוגזם.
בחינה נכונה ובחירה נכונה של דירה עשויה להניב במקרים חריגים מסוימים אף קרוב ל-10% רווח לשנה, זאת מלבד הרווח המצטבר בערכה של הדירה עצמה. מאידך גיסא, ניהול כושל ובחירה מוטעית עלולה לצמצם את הרווחים ל-2-3% שנתי בלבד, ולעתים אף לגרור הפסדים.
המידע כשרות לציבור באדיבות חברת 'חי"ש נופי ישראל'
