מי ימצמץ ראשון בשוק הדיור?

מאת דודי מייזליק, ע. מנכ"ל ומנהל מערך משכנתאות, בנק מרכנתיל

כ"ה בכסלו תשפ"ג, 19/12/22 09:01 עודכן: 30/08/24 15:33

א+

א-

לאחר שנה סוערת ורבת תהפוכות בשוק הדיור והמשכנתאות, תחילת שנת 2023, אינה מבטיחה יציבות והערפל השורר כיום בכל הקשור לביקוש ולמחירי הדירות טרם התפוגג .

נראה כי כוחות השוק פועלים עתה בכל עוצמתם בכיוונים מנוגדים וממתינים ל"מצמוץ ראשון" של קונים או מוכרים.

התפרצות האינפלציה במדינות העולם לרבות בישראל, אילצה את הבנקים המרכזיים להעלות את הריבית מתוך מגמה להאט את הביקושים והצריכה במשק ולרסן את עליות המחירים והאינפלציה .

אחד התחומים המושפעים ביותר מן הצעד של עליית הריבית הוא תחום הדיור.

תחום זה מגיב במהירות לסביבת הריבית בשל הצורך במימון חיצוני של עסקאות הרכישה באמצעות הלוואות ומשכנתאות.

עליית הריבית משפיעה הן על בעלי משכנתאות קיימות, המשולמות זה מכבר, בגין רכישות של נכסים שבוצעו בשנים האחרונות והן לאלו המתכוונים לרכוש דירה בימים אלו ומתעתדים לממנה באמצעות משכנתא .

עליית הריבית במחצית השנה החולפת, משיעור של 0.1% בחודש אפריל לשיעור של 3.5% בסוף השנה, מייקרת את המשכנתא הממוצעת המשולמת בישראל ללווים ותיקים בכ – 750 ₪, בעיקר, במסלול הפריים הפופולארי .

מצבם של רוכשי הדירות הפוטנציאלים המבקשים לבחון קבלת משכנתא חדשה בעת הזאת הורע ומורכב אף יותר מבעלי המשכנתאות הוותיקות .

מגמת עליות הריבית והאינפלציה בשווקי העולם יחד עם נתוני מאקרו אחרים, הביאו לעלייה בתשואות איגרות החוב הממשלתיות בחודשים האחרונים, עלייה שייקרה את מחירי הכסף גם במסלולי הלוואה אחרים שאינם פריים.

בסה"כ, נאמד הפער בהחזר החודשי להלוואת משכנתא ממוצעת של 1 מיליון ₪ הנלקחת ל – 30 שנה, בין תחילת שנת 2022 להחזר המחושב כיום, בהתייקרות של למעלה מ – 1,000 ₪ . עליה מהחזר ממוצע של כ – 4,500 ₪ בתחילת השנה להחזר ממוצע של 5,500 ₪ . כל זאת, כפועל יוצא של עליית הריבית הממוצעת להלוואה משיעור של כ – 3% לריבית נוכחית של כ – 5% .

השפעתה של התייקרות זאת בריבית ההלוואה, הביאה לשינוי קיצוני בביקוש לרכישת דירות ובביקוש למשכנתאות .

הביקוש אצל משקיעים פחת גם בשל עלות הלוואת המשכנתא הגבוהה וגם בשל חלופות השקעה סולידיות שנפתחו עבורם בשוק ההון עם עליית התשואות בפיקדונות הבנקאיים ובקרנות הכספיות .

חלק מאלו המבקשים לרכוש דירה בפעם הראשונה, מתקשים לקבל בבנקים אישורים להלוואת משכנתא, בשל הגידול בהחזר החודשי ביחס להכנסתם שלא צמחה במקביל להתייקרות .

אחרים, "יושבים על הגדר": ממתינים להתפתחויות בשוק, ליישום של מדיניות ופתרונות דיור של הממשלה החדשה, להתייצבות בריבית ולהפחתה במחירי הדירות.

היקף המשכנתאות המבוצע בבנקים בכל חודש פחת בהתאמה לקיטון בביקוש לדיור. הבנקים אשר העמידו משכנתאות בהיקפים של 11 -13 מיליארד ₪ בחודש , לפני חצי שנה, מסתפקים עתה בסכומי אשראי נמוכים בהרבה הנאמדים ב -6-7 מיליארד ₪ בלבד.

הציפיה עתה הינה שהתמעטות הביקוש לדיור תוביל להפחתה במחירי הדירות . בהעדר תנועה של רוכשים הלחץ למכור את הדירות מצד קבלנים או בעלי דירות אמור היה לגרום להם להפחית ממחיר הדירה על מנת לעודד את הקונים. מציאות כזאת אכן מוצאת ביטוי בארה"ב שמקדימה את מדינת ישראל בהעלאת הריבית בשנה החולפת .

בינתיים בישראל, ניתן לזהות כי הציפיות קיימות, אך מחירי הדירות עדיין לא החלו במסלולם מטה . ירידת מחירים מסוימת קיימת אצל מוכרים אשר נאלצים למכור דירתם בשל התחייבויות שלקחו על עצמם כי רכשו דירה אחרת. גם הקבלנים אשר נמנעים ככל האפשר מלהוזיל את מחיר הדירה, יצאו בחודשים האחרונים במבצעים שונים של פטור ממדד, הלוואות מסובסדות או דחיית תשלומים, המבטאים בפועל ירידה של עד 5% במחיר הדירה .

הקונים הפוטנציאליים, מחוסרי הדיור, עדיין ממתינים אך לא ברור מהו אורך הנשימה שלהם בהמתנה לרכישה ועד כמה יוכלו להשהות רכישתם.

השבועות הקרובים יהיו מבחן למגמות שיאפיינו את שנת 2023 בשוק הדיור . מגמות שיושפעו מהשווקים הפיננסיים בארץ ובעולם, שיעורי הריבית והאינפלציה, התנהגות רוכשי הדירות או המוכרים ומדיניות הממשלה החדשה בתחום הדיור .