2025: מסגרת המטרו מתקדמת – כך צפוי להשתנות המרחב העירוני סביב תחנות ודיפו

ב־2025 כבר ניכרת תנועה תכנונית משמעותית – מסמכי מדיניות, תוכניות מפורטות ונוהלי פיתוח שמכוונים את היזמים והרשויות לאותה מטרה: לרתום את המטרו כמנוע התחדשות מרחבית. עבור תושבים זה מתורגם לזמני נסיעה קצרים ושירותים קרובים יותר; עבור עסקים ומשקיעים – למפה חדשה של הזדמנויות, אבל גם לאחריות תכנונית וסביבתית.

בכדי להבין את קווי המתאר והעקרונות שמנחים את הרשויות, רבים מתחילים במסמכי המדיניות של תמ"א 70, ומשם יורדים למסמכי התכנון המפורט בעיר או במתחם הספציפי.

מה קובעת המסגרת – ומה נשאר לתכנון המקומי

המסגרת הארצית למטרו אינה “מפת זכויות” פרטנית, אלא מצפן: טבעות השפעה סביב תחנות, עדיפות לציפוף ולעירוב שימושים, קישוריות לשבילים ולאופניים, וחזיתות מסחר פעילות לאורך צירים מרכזיים. את הזכויות, הגבהים ותמהילי השימושים מגדירה התוכנית המפורטת המקומית, שם נקבעים גם מנגנוני איחוד וחלוקה, הקצאות לשטחי ציבור ותיאומי תשתית. לכן, כל בחינת מגרש חייבת לכלול קריאה קפדנית של המסמכים הרשמיים ולא להסתפק בקרבה כללית לתוואי.

דיפו כעוגן פיתוח ולא “שטח אחורי”

בדגמים בני־זמננו הדיפו אינו מסתיים בגדר תפעולית. הערים מכוונות לקירוי חלקי או מלא, לשילוב שבילי הליכה ואופניים רציפים מעליו וליצירת רקמה עירונית שמחברת בין מגורים, תעסוקה ומסחר. היתרון: שטח גדול בלב מערכת תחבורה עתירת קישוריות. האתגר: הנדסה, רעש, בטיחות ותנועתיות – נושאים שדורשים פתרונות מוקפדים כבר בשלב התוכנית המפורטת.

שלוש טבעות השפעה – שלוש הזדמנויות שונות

טבעת התחנה (מרחק הליכה): פוטנציאל לציפוף גבוה, עירוב שימושים והחייאת קומת הקרקע. כאן קובעים הנחיות למעבריות, הצללות, ריהוט רחוב ומפגשי מסחר־ציבור.
טבעת הדיפו וסביבתו המיידית: הזדמנות לקירוי ולבינוי מעל תשתית, עם בקרה הנדסית ותנועתית הדוקה.
מסדרונות החיבור לאזורי תעסוקה ופארקים: כאשר תחנה “תופרת” חיבוריות לאזור תעסוקה או לפארק עירוני, עולה הכדאיות למסחר שכונתי, חללי עבודה גמישים ושירותי קהילה.

מדריך בדיקה קצר לפני החלטה

• שלב תכנוני: הפקדה? דיונים? מתן תוקף? האם קיימות הנחיות משלימות לתנועה, נוף וסביבה.
• בעלות ורישום: נסח טאבו עדכני, הערות ושעבודים. קרקע פרטית בטאבו מספקת לרוב גמישות תזמונית גבוהה יותר.
• גישה ותשתיות: דרך סטטוטורית רשומה (לא “קרבה לכביש”), קיבולת ניקוז, מים, חשמל וגישה הולכי־רגל.
• עלויות נלוות: היטל השבחה, היטלי פיתוח, ניקוז, ביוב ואגרות – נכנסים למודל מהיום הראשון.
• זמן: בנו שלושה תרחישים עד היתר (שמרני/בסיס/אופטימי) ובצעו רגישות לשנה דחויה.

דוגמה קונספטואלית: משלד מדיניות לרישוי בפועל

מסמך ארצי מסמן טבעות השפעה ועקרונות. העיר מקדמת תוכנית מפורטת: גבהים, תמהילי שימוש, שבילי אופניים, כיכרות ושטחים פתוחים. בהמשך נקבע מנגנון איחוד וחלוקה שמאזן בין בעלי הזכויות ומגדיר הקצאות לצורכי ציבור. רק אחרי מתן תוקף עוברים לרישוי הנדסי ולהיתרי בנייה. ההשבחה אינה “קפיצה”, אלא צבירה עקבית לאורך אבני דרך – זו גם נקודת המפתח למשקיעים.

עירוב שימושים שמייצר כלכלה עירונית יומיומית

רובע מטרו מוצלח מבוסס על קומת קרקע פעילה, שבילי אופניים רציפים וקישוריות לשירותי יום־יום: חינוך, בריאות, תרבות ופנאי. כך מצטמצמת תלות ברכב פרטי, עולה הביטחון האזרחי בזכות תנועת הולכי רגל רציפה, ונוצרת קרקע יציבה לעסקים מקומיים. עבור שכונות ותיקות, זהו מנוף לשיקום תשתיות; עבור שכונות חדשות – הזדמנות לתכנון איכותי מהיסוד.

מי נהנה – ומה צריך לזכור

• משקי בית: זמני נסיעה קצרים ונגישות גבוהה לשירותים, לצד תקופות ביצוע ארוכות יחסית.
• עסקים: חזיתות פעילות סביב תחנות ודיפו, בסיס לקוחות לאורך שעות היום ושדרוג סביבתי שמייצר שהייה.
• משקיעים: פוטנציאל השבחה הנשען על תכנון ורישוי. ההבדל בין עסקה טובה למצוינת נעוץ בתמחור זמן, בהבנת מנגנוני איחוד וחלוקה ובהכללת כל העלויות במודל.

לסקירות ממוקדות על פרויקטים בשטח, מדריכים וכלי עבודה, אפשר להעמיק ב־abmoreno.co.il.

ליווי שמתרגם מדיניות לתוכנית פעולה

א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן מתמחה באיתור, השבחה ושיווק קרקעות בסביבת מוקדי תחבורה ותכנון מתקדם. הליווי כולל מיפוי תכנוני, בדיקות סטטוטוריות, שמאות ייעודית ותיאום משפטי, לצד שקיפות מלאה ועדכוני סטטוס שוטפים. המטרה: להפוך מסמך מדיניות רחב למסלול מעשי – מהאיתור ועד ההיתר – על בסיס נתונים ולא על הבטחות.

א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן
סוקולוב 46 הוד השרון, 4528475
טלפון: 09-978-4051
abmoreno.co.il