המהפכה של צפת: מעיר מרוחקת לפנינה נחשקת

מפת הנדל"ן: פרק שלישי בסקירת המומחים על הזדמנויות הנדל"ן של ישראל | השבוע: אזור הצפון, צפת

תוכן ממומן, בשיתוף מלמן נכסים

א' בטבת תשפ"ו, 21/12/25 15:20

א+

א-

מבט מלמעלה על העיר צפת - תמונה באדיבות ויקיפדיה מאת אוסף פרטי של צבי איתן

ישראל מלמן, מנכ"ל ובעלים 'מלמן נכסים'

כמו בשבועות הקודמים, גם השבוע נמשכת הסקירה הארצית במסגרת הזדמנויות הנדל"ן בישראל, במסגרתה נעסוק הפעם בעיר הקודש צפת. העיר הזאת, מעבר להזדמנויות הנדל"ן שבה, מערבת רגש סנטימנטלי. היא העיר הגבוהה בישראל עם עושר רוחני ותרבותי רב, הכולל קברי צדיקים, אתרי מורשת עתיקים ומקומות היסטוריים. יש בה משהו שדומה לירושלים בשילוב המופלא בין חדש לישן, אך גם שונות ייחודית עם ניחוח קסום ואווירה משלה.

בשנים האחרונות חווה העיר צפת תנופת צמיחה משמעותית. לאורך שנים נטען כי העיר אינה מממשת את פוטנציאל התיירות המקומית, המיקום המשמעותי וההווי ההיסטורי. עם זאת, בשנים האחרונות חל שינוי מגמתי עם התפתחות של התיירות, ביקוש גובר למגורים והתעניינות שלא הייתה בעבר. כמובן, צמיחה זו מביאה גם להשבחת ערך נכסי הנדל"ן בעיר שמושכת אליה גם משקיעים.

היבט נוסף של העיר צפת הוא סמיכותה להר מירון. קרבתה הגיאוגרפית לציון הרשב"י וזיהויה כעיר המקובלים, יוצרים קשר וחיבור ישיר בין שני ההרים הקרובים. עבור רבים נתפסת צפת כאופציה חלופית לדירה במירון, שהפכה למשימה כמעט בלתי אפשרית, בוודאי עבור אנשים שאינם נמנים על העשירון העליון של הציבור החרדי. מבחינתם האפשרות להחזיק נכס הכי קרוב למירון, בהתאם ליכולותיהם, נמצאת רק בעיר צפת. במובן הזה צפת היא "המירון החדש".

בהתאם למגמת הצמיחה של העיר והפיכתה לאטרקטיבית, מחירי הנדל"ן מראים מגמה ברורה של עלייה לאורך השנים. אם בתחילת שנת 2012 דירת ארבעה חדרים ממוצעת בעיר עמדה על 572 אלף שקלים, עשור בלבד לאחר מכן טיפסו מחירי הדירות בה לכדי 1,164,000 שקלים בממוצע. בכלל, בשנת 2021 עשתה צפת קפיצה משמעותית במחירים וכיום מחיר לדירה ממוצעת כבר עומד על 1.5 מיליון שקלים. בנוסף, ישנם פרויקטים למעמד סוציו-אקונומי גבוה ביותר המשקף מחירים של דירות יוקרה אפילו באזור המרכז. בחלק מהמקרים מחיר למ"ר עשוי להגיע קרוב ל-30 אלף שקלים.

הסיבות לעלייה של בירת הגליל מכל הבחינות – גם מעמדית וגם נדל"נית, קשורות בכמה גורמים. ראשית, החיפוש אחר "ההזדמנות הבאה" הביא את המחפשים לעיר שמצאו בה את מבוקשם ותרמו גם הם לתדמיתה החיובי ודחיקת המחירים כלפי מעלה. שנית, התהוות של הווי מיוחד והיסטורי המושך תיירים לבתי המלון, וכן מעמדה של העיר בקרב הציבור החרדי והדתי כמקום קדוש בו התגוררו ולמדו האר"י הקדוש, תלמידו רבי חיים ויטאל, מחבר פיוט "לכה דודי" רבי שלמה אלקבץ ומקובלים קדושי עליון כמו הרמ"ק, מרן ה"בית יוסף" וגדולי תבל נוספים.

שלישית, מצוקת הדיור במרכז הארץ הביאה משפחות צעירות לחפש אפיק מגורים במחירים סבירים והן מצאו אותו בעיר צפת. ואילו עכשיו, בחודשים האחרונים, נוספה סיבה נוספת שעשויה להזניק את העיר לעבר העתיד החדש – חתימת הסכם גג היסטורי.

בהשקעה חסרת תקדים של מיליארדי ש"ח, נחתם הסכם גג שעתיד לשדרג משמעותית את העיר הוותיקה ולהכפילה. על פי ההסכם שנחתם, ייבנו 7,294 יחידות דיור חדשות במסגרת תוכנית פיתוח רחבת היקף, לצד כ-63,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה שיספקו מקומות עבודה למאות תושבים. המקום בו עתידות להיבנות אלפי יח"ד, הוא מתחם "השער הדרומי" בצפת שיביא את העיר כמה צעדים קדימה.

לצד ההרחבה המשמעותית של העיר, במסגרת הסכם הגג צפויה גם השקעה נרחבת בתשתיות עם תקציב כולל של 510 מיליון ש"ח שיוקצה לפיתוח תשתיות על מתקדמות, הכוללות כבישים, ניקוזים, רשתות חשמל ומים. בנוסף, יוקם מחלף "שער דרומי" חדש בכניסה לעיר בעלות של 300 מיליון ש"ח. במסגרת ההסכם יחוזקו וייבנו גם מוסדות ציבור, חינוך ורווחה לטובת התושבים, וכן תבוצע השקעה בהיקף ענק בשכונות הוותיקות שייהנו גם הן מפירות ההסכם.

לכן, אם בוחנים את העיר צפת כאופציית השקעה, מדובר במקום עם סימן שאלה עבור משקיעים. כמובן כל שכונה ועסקה צריכים להיבחן לגופם, כי בכל אחת ישנה אוכלוסייה שונה והעיר מורכבת משישה אזורים עיקריים המחולקים לשכונות רבות עם אפיונים שונים. יש בה את העיר העתיקה, שכונת כנען, שכונת קריית שרה, שכונת רמת רזים, שכונת נוף כנרת ושיכון דרום השוכן בחלק התחתון של העיר. אבל בשורה התחתונה, ישנם אזורים בעיר שעלו מאד ויתכן שהתפתחה שם בועת נדל"ן. יש גם טענה שתושבי חוץ ימשיכו לרכוש שם נכסים, אך כפי שצוין העיר עלתה בצורה דרסטית בשנים האחרונות ויש בכך סיכון גדול למי שרוכש במחירים כאלה.

לא ברור מה הכיוון אליו הולכת העיר, ולכן ההמלצה היא לבחון כל עסקה בדקדוק. אם מישהו מוצא עסקה מאד זולה אז יתכן שנכון לבצע אותה, אבל עסקאות במחירים של אחרי עליית המחירים בעיר שעקפה באזורים מסוימים את מחירי הדירות בערים החרדיות הבולטות, יש בהן מרכיב סיכון לא מבוטל. אנשים עלולים למצוא את עצמם עם דירות יוקרה שאין אפשרות לממש אותן בלי הפסד רציני. בהתאם לכך, אין תשובה חד-משמעית למשקיעים. רק ימים יגידו לאן שוק הדיור הצפתי הגיע.