נדל"ן ברגע

האם נכון שמחירי הדירות באמת יורדים?

שו"ת הנדל"ן עם המומחים: פרק שלישי בסדרה החדשה עם כל התשובות על השאלות הבולטות של המשקיעים

ישראל מלמן

כ"ג בשבט תשפ"ו, 10/02/26 07:19 עודכן: 07:19

א+

א-

מגדלים, בניינים, נדל"ן, העיר תל אביב, מבט מלמעלה | צילום: Danny Maron/Flash90

אחת השאלות שחוזרות על עצמן כל הזמן, בייחוד בתקופה האחרונה, מתייחסת למחירי הדירות. אנשים נחשפים מדי פעם לכותרות שמבשרות על קיפאון, ירידת מחירים, דירות שלא נמכרות, קבלנים בלחץ ואף תחזיות שונות לירידת מחירים של 10% בתקופה הקרובה. אם אכן כך הם פני הדברים, משקיעים לוקחים צעד אחורה וגם רוכשי דירות יושבים ומחכים לאותה ירידה כדי לא לצאת "פראיירים" שקונים ביוקר ומפסידים.

אלא שלמען האמת, המציאות מוכיחה שאלה שיושבים וממתינים להזדמנות, בסופו של דבר לא ישקיעו בכלל ויפסידו בכל מקרה. הם יגלו שההזדמנות מתבוששת מלבוא ויבינו בדרך הקשה שהזדמנויות קיימות כל הזמן, אם רק היו פוקחים עיניים ומנסים למצוא אותן.

בשורות הבאות אתייחס לנתונים של ירידת המחירים והטענות השונות על קיפאון בשוק הנדל"ן. ראשית, זה נכון שהשוק האט את הקצב שהוכר בשנים הקודמות והמצב הזה מכניס קבלנים ללחץ מסוים. זו הסיבה שאנחנו רואים מבצעים שונים, הלוואות קבלן ותנאים שלא נראו בשוק לפני כמה שנים. אבל משקיע חכם מבין שפה בדיוק טמונה ההזדמנות – כשמוכרים שרויים בלחץ ומשוועים למכירות זה בדיוק העיתוי להשיג את תנאי הרכישה האופטימליים. מי שיודע לנצל את המצב הזה לטובתו, יוכל לרכוש נכסים בתנאים שיציבו אותו בנקודת התחלה טובה מאוד. ברגע שהשוק יתעורר מחדש, הוא כבר הרוויח.

ועכשיו לנתון עצמו: לפי הלמ"ס כבר התרחשה ירידת מחירים בפועל בשיעור של 1.4% בדירות חדשות. הפרסומים בעיתונות "חוגגים" על ירידות ומצב שמשקף קיפאון, אך המציאות שונה לחלוטין. בהסתכלות מעמיקה יותר, הנתון של הלמ"ס מושפע מתוכנית דירות בהנחה. אם מחשבים רק את הדירות שנמכרו בשוק החופשי, הירידה מסתכמת בשיעור מינורי של 0.2%, שהם אלפי שקלים בודדים לדירה ממוצעת. דירות בהנחה מושכות את מדד מחירי הדירות כולו כלפי מטה, אבל בשורה התחתונה מחירי הדירות החדשות כמעט ואינם יורדים בפועל.

אם ללכת שלב נוסף הלאה, צריך להתייחס גם לשוק הדירות מיד שנייה. מדובר על עסקאות שמהוות כ-60% מהשוק, ולכן התעלמות מהן מעוותת את המציאות. כך, בעוד הנתונים הרשמיים מצביעים על ירידה כוללת במחירי הדיור, פילוח העסקאות מגלה מגמה הפוכה של עליית מחירים בשוק הדירות יד שנייה. כלומר, אם לא מחשבים את הדירות בהנחה שהמדינה מסבסדת, הנתונים היו מצביעים על עליית מחירי הדיור.

נתון נוסף שמשתמשים בו כדי להוכיח קיפאון בשוק הוא היקף הדירות הלא מכורות. לפי הנתונים, מספרן נע כיום סביב ה-80 אלף דירות. ההיגיון הבריא אומר שהיקף כזה של דירות לא מכורות ימשוך את השוק כלפי מטה, אבל במציאות זה לא קורה מכמה סיבות: ראשית, גם לפני ה"האטה" בשוק היו עשרות אלפי דירות לא מכורות כל הזמן על המדף. המציאות היא שדירות יקרות, לרבות שוק היוקרה, אכן חווה האטה. מדובר על דירות מ-3 מיליון שקלים ומעלה שרבות מהן אכן מתקשות להימכר. לעומת זאת, דירות זולות ברחבי הארץ, כולל בפריפריה, ממשיכות להמיכר בקצב גבוה.

שנית, נתוני הלמ"ס אינם לוקחים בחשבון דירות תמורה. אם לדוגמה קבלן מוביל פרויקט פינוי-בינוי בו נהרסו 10 דירות קיימות וייבנו במקומן 30 דירות חדשות, זה נחשב כ-30 דירות לא מכורות על אף ששליש מהן למעשה נחשבות כדירות תמורה והן תפוסות כבר למגורים. בנוסף, יש לא מעט דירות שעדיין בתהליכי בנייה ונחשבות כ"לא מכורות", אך למעשה בנייתן טרם הסתיימה. במילים אחרות, ההיקף שונה מהכותרות הגרנדיוזיות.

וכעת אביא כמה היבטים נוספים שיש לקחת בחשבון בנוגע לשוק. ראשית, השוק החרדי מתנהג באופן שונה. גם אם בשוק הכללי ישנם אזורים "מוקפאים", הציבור החרדי לא יכול לגור בכל מקום, קצב הריבוי הדמוגרפי שלו גבוה מאוד, והוא יידרש תוך שנים ספורות לעשרות אלפי דירות בהיקף של כמה ערים חרדיות קיימות. רק לשם ההמחשה, מדברים על מחזורי גיוס חרדים של 13,000 בשנה. א לוקחים בחשבון כמות זהה של נשים, המשמעות היא שמדי שנה זקוקים לדירות בהיקף דומה לערים כמו ביתר או אלעד (!). המחסור הזה יוצר באופן טבעי יותר ביקוש מהיצע.

שנית, עולם ההשקעות בכלל נמדד לאורך זמן ולא ברגע נתון. גם שוק הנדל"ן, כמו כל שוק, הוא מחזורי. גם אם עכשיו אנחנו בחלק הרגוע שלו, המציאות תיבחן על פני זמן ממושך יותר. במקרה הזה, לאורך 77 שנותיה של מדינת ישראל, על פני זמן המחירים תמיד עלו גם אם היו תקופות נקודתיות של ירידות. אם לוקחים בחשבון גם את אפקט הריבית הגבוהה שמתחילה להראות סימני ירידה, יתכן שתוך תקופה לא ארוכה כבר נראה שוק שחוזר לביקושים גדולים ועליות מחירים משמעותיות.

הכותב הוא ישראל מלמן, מנכ"ל ובעלים 'מלמן נכסים'.