השבוע נמשכת הסקירה הארצית במסגרת הזדמנויות הנדל"ן בישראל, במסגרתה נעסוק הפעם בבירה הנצחית של העם היהודי ירושלים. במחשבה שנייה, אולי היה נכון לפתוח איתה את סדרת הטורים האזוריים הן בגלל חשיבותה הרוחנית, אבל גם בגלל שהיא מהווה מעין "מיקרוקוסמוס" להתנהגות שוק הנדל"ן הישראלי.
האופן בו בנויה העיר, המחולקת לעשרות שכונות עם מאפיינים שונים, מרכיב תבנית נדל"נית ישראלית בזעיר אנפין. במובנים מסוימים, כל אזור בירושלים מצדיק טור בפני עצמו, אך ננסה לגעת בעקרונות הכלליים של העיר בתמצות מרבי. ראשית, חשוב להדגיש שירושלים מציעה הזדמנויות נדל"ן ייחודיות בגלל קצב ההתחדשות העירונית שחווה העיר.
שכונות רבות כמו קטמונים, קרית יובל, קרית מנחם, רמת שרת, ורבות נוספות צפויות לעבור התחדשות מסיבית וחלקן כבר עוברות. חלק מתוכניות ההתחדשות מביאות או יביאו בסופו של דבר להקמת מגדלי מגורים חדשניים, ואילו אחרות מביאות דווקא אמירה שמרנית עם שילוב של שימור המייצר מבני בוטיק אקסקלוסיביים. מגמה זו מייצרת הרבה מאד הזדמנויות למשקיעים.
עוד באתר:
עם זאת, חשוב לזכור שהמשקיעים של ירושלים שונים ממשקיעי הפריפריה. ראשית, ירושלים אינה עיר זולה. גם בשכונות שכיום לא נחשבות ליקרות מסביב לירושלים, לא ניתן למצוא דירות במחירי פריפריה רחוקה. ההשקעות בירושלים מתאימות יותר למשקיעים מבוססים, לרוב עם הון עצמי גבוה יותר, שיודעים להביא סכומים משמעותיים שיהפכו עבורם לסכומים משמעותיים אף יותר.
שנית, ההיצע של ירושלים מגוון אף יותר מהפריפריה. המשקיעים בעיר צריכים להיות ממוקדים ביעדיהם ובאזורי ההתמצאות שלהם. לא הרי דירה להשקעה באזור רוממה והבוכרים, כהרי דירה בבית הכרם או גבעת זאב. זה עולמות שונים, רחוקים וכמעט שאינם חולקים דבר למעט שייכות מוניציפאלית.
יש מאפיין נוסף בירושלים, והוא ההשפעה הגדולה שיש לתושבי חו"ל על המחירים בעיר. ברצותם להחזיק דירה דווקא בעיר הקודש, אוכלוסייה אנגלו-סקסית אמידה רוכשת נדל"ן ירושלמי במחירים גבוהים ודוחקים אותם כלפי מעלה. לישראלים המקומיים האפשרות לרכוש דירה במרכז ירושלים, לא משנה אם זה בשכונת גאולה, ממילא או רחביה, הופכת למשימה כמעט בלתי אפשרית. מצד שני, עם ההון המתאים סביר להניח שהאזורים הטובים ימשיכו לעלות משום שהביקוש רק יגבר וההיצע יתמעט.
לכן, ההזדמנויות הגדולות בעיר, המתאימות לפלח אוכלוסייה רחב יותר מתושבי חו"ל בעלי אמצעים, נמצאות דווקא בשכונות הספר הסובבות את העיר מכל עבריה. יש בחלקן את התנאים האופטימליים להשבחת הנכס – מחיר נמוך יותר מהעיר המאפשר רכישה עם פוטנציאל השבחה גבוה יותר; פוטנציאל להתחדשות עירונית שמשפיעה על השכונה כולה; חיבור עתידי לרכבת הקלה ואלמנטים נוספים שהופכים את ההשקעה באזורים הללו לאטרקטיביים.
כפי שנכתב קודם, יש יותר מאזור אחד שיכול לייצר הזדמנויות למשקיעים, אך בשביל התמצות נמקד את הזרקור על שתי שכונות ירושלמיות בהן אנו פועלים – קרית יובל וקרית מנחם. שתי השכונות ממוקמות בדרום-מערב ירושלים וחולקות טופוגרפיה זהה. מצדה המערבי של קרית מנחם שוכן מושב אורה, ומצדה הצפוני היא נושקת ליערות הרי ירושלים ולשכונה השנייה – קרית יובל. גובהן של השכונות מספק תצפית מרהיבה ונוף בראשיתי.
מעבר למיקומן וקרבתן לירושלים עצמה, השכונות מאופיינות בהרבה בנייה ישנה ומבני שיכון היוצרים פוטנציאל השבחה משמעותי. השכונות הללו עוברות "מתיחת פנים" עם בנייה חדשה ויוזמות התחדשות עירונית, ההופכים אותן לאטרקטיביות עבור משפחות וכמובן משקיעים שמזהים את ההזדמנות בעיתוי הנכון.
השכונות הללו מסמלות את הייחודיות של ירושלים המורכבת מעשרות שכונות ספר. שכונות אלה, בניגוד לעיר עצמה שכבר חווה תקרת מחירים גבוהה במיוחד, עדיין לא מימשו את מלוא הפוטנציאל שלהן. לכן, עליית הערך של הדירות החדשות שנבנות בהן מייצרות כר פורה למשקיעים מכל הסוגים, בהם גם כאלה שלא מחזיקים דווקא בהון עצמי משמעותי. בעסקאות מסוימות ניתן להגיע עם הון עצמי אפילו נמוך.
היתרון של ההזדמנויות בשכונות הירושלמיות מהסוג הזה, נעוץ בעיקר בעובדה שמדובר בירושלים. זו לא השקעה פריפריאלית קלאסית, אלא השקעה בירושלים רבתי על כל משמעויותיה: קרבה, מקומות תעסוקה, פיתוח, ביקוש יציב וכל היתרונות הגלומים בלהיות חלק ממטרופולין משמעותי. במשפט אחד: עם מעט יותר כסף מהפריפריה, ירושלים מציעה הזדמנויות השקעה בעיקר בשכונות הסובבות את העיר כמו קרית יובל וקרית מנחם.
הכותב הוא ישראל מלמן, מנכ"ל ובעלים 'מלמן נכסים'.
