אחת השאלות שחוזרות על עצמן כל הזמן מתייחסת לשוק ההון. האם לא עדיף להשקיע בבורסה? עם התגברות האוריינות הפיננסית בקרב שכבות הציבור, רבים נחשפים לשוק ההון ומכירים מונחים שונים כמו קרנות סל, מניות ואגרות-חוב. ה-S&P500 הפך ללהיט המוני, וכך משקיעים רבים שואלים את עצמם – ולעיתים גם אנשים שעוסקים בתחום – האם שעתו הגדולה של הנדל"ן אינה מאחוריו.
שוק ההון אינו דורש עורכי-דין, חוזים מסובכים, שיחות משא-ומתן, נסיעות פיזיות לאיתור נכסים, מס רכישה, ובכלל – כל אחד יכול להשקיע כמה שיש לו. היום באמצעות פלטפורמות מסחר שונות ניתן להשקיע בשוק ההון עם שקלים בודדים, לעומת נדל"ן שתג הכניסה אליו הוא מאות אלפי שקלים בהון עצמי או הלוואות משכנתא. ובכן, הם מסיקים מכך שהשקעה בשוק ההון עדיפה על נדל"ן. אם מוסיפים לכך גם את נתוני התשואות, הכף מוטה לטובת שוק ההון: בחמש השנים האחרונות מחיר ממוצע לדירות 4 חדרים בישראל עלה בכ-47%, לעומת מדד ה-S&P500 שטיפס בכ-87% בחמש השנים האחרונות. השתכנעתם?
אלא שהדברים שונים בתכלית ומציגים רק חלקי מידע. לכן, בטרם נצלול לנתונים עצמם ונוכיח את אטרקטיביות ההשקעה בנדל"ן, חשוב לומר שאין בטענתנו לפסול את שוק ההון. מדובר בשני אפיקי השקעה מצוינים, הגיוניים וכאלה שאנשים רבים הרוויחו ואף התעשרו משניהם. אנחנו רק שוטחים את הטענות כפי שהן על מנת שהמשקיעים יוכלו לקבל החלטה מושכלת בבואם להשקיע. הנה התשובות לכל השאלות שיעשו לכם סדר אחת ולתמיד: נדל"ן או שוק ההון?
עוד באתר:
ראשית, כל אחד מאיתנו משקיע כבר בשוק ההון. יש לכם כספים בקרן פנסיה? ובכן, הם מושקעים בשוק ההון. זה הרבה מאוד כסף. אתם מחזיקים כספים בקרנות השתלמות, קופות גמל, חברות ביטוח, פיקדונות וחסכונות בבנקים? הכסף שלכם מושקע בחלקו הגדול בשוק ההון. יש לכם חיסכון לכל ילד? הוא מושקע בשוק ההון בהתאם לרמת הסיכון שבחרתם או ברירת המחדל שנקבעה עבורכם. הנקודה ברורה: תרצו או לא, הכסף הגדול שלכם כבר מושקע בשוק ההון. לכן, אם יש לכם אפיק השקעה נוסף הוא מעלה את האפשרויות, את רמת הפיזור וכמובן את האופציות להרוויח. עכשיו גם נראה כיצד.
שנית, אתייחס לטענת ההלוואות והמשכנתאות לעומת שוק ההון. בניגוד למה שאולי יש כאלה שסבורים, העובדה שנדל"ן מאפשר ליטול משכנתא היא בדיוק היתרון המשמעותי שלו על פני שוק ההון. השקעה בנדל"ן מאפשרת למשקיעים לבצע מינוף על הכסף שלהם באמצעות משכנתא עד 70% מעבר להון העצמי. הנה דוגמה: משקיע שהניח 400 אלף שקלים בשוק ההון והרוויח תשואה של עשרה אחוז, נשאר עם רווח של 40 אלף שקלים. זה מאוד יפה, אבל אם ניקח את אותם 400 אלף שקלים, נמנף אותם עם משכנתא או עסקת פריסייל בנדל"ן שעלותה 2 מיליון שקלים והנכס יעלה באותם עשרה אחוז – המשקיע הרוויח 200 אלף שקלים על ההון שלו (עשרה אחוז מהסכום הממונף של שני מיליון שקלים). בפועל, המשמעות היא תשואה של 50% על ההון המושקע. לכן, גם כאשר מדובר בעסקאות רגילות ולא רק פריסייל, המינוף הוא כלי רב-עוצמה העומד לטובת משקיעי נדל"ן.
שלישית, נטפל בעניין התשואות. ישנן טענות הגורסות כי עדיין עדיפה השקעה לטווח ארוך בשוק ההון על פני נדל"ן. אם מכפלות התשואה גבוהות משמעותית מהנדל"ן, אזי לאורך שנים אפקט הריבית דריבית יניב יותר מהשקעה טובה בנדל"ן. יש לכך כמה תשובות: ראשית, זה נכון כלפי מי שיש לו כסף מיותר ורוצה להשקיע אותו עשרות שנים קדימה. מי שמעוניין ברווח מהיר הרבה יותר, שזה כמעט כולנו, ימצא אותו דווקא בנדל"ן. אפקט הריבית דריבית זקוק לזמן והרבה ממנו. שנית, אם הסכום הראשוני של ההשקעה נמוך מאוד, יתכן שהמינוף בנדל"ן יעפיל על האפקט המתמשך של הריבית דריבית בשוק ההון. שלישית, כפי שהוסבר בתחילה, רוב הכסף שלכם גם כך מושקע בשוק ההון. חשוב גם לזכור שעם השנים החזר המשכנתא קטן, וממילא התשואה גדלה.
בנושא התשואות חשוב לשים דגש על עניין נוסף וחשוב לא פחות – התשואות של הנדל"ן מחושבות לפי עליית ערך ממוצעת בישראל. הם לא לוקחים בחשבון עסקאות השבחה, ערים מסוימות שחוות צמיחה פנומנלית, וכך גם לא עוסקים בתשואה הכפולה שקיימת בנדל"ן שמורכב הן מעליית ערך הנכס והן מדמי שכירות חודשיים. בפועל, תשואות נדל"ן עשויות להיות גבוהות לאין ערוך מהמתפרסם.
הטענה האחרונה עוסקת בפן הרגשי יותר. אנשים הם יצורים רגשיים, ולכן אנשים מסוימים נרתעים מהתעסקות עם נדל"ן. למען האמת, דווקא העובדה הזאת מהווה יתרון משמעותי. בגלל שאנחנו מונעים מרגש, בזמן משבר אנשים ממהרים למכור את המניות שלהם ומפסידים אפילו את הקרן. לעומת זאת, נדל"ן מסובך יותר למכור ואז עוברים את המשבר וחוזרים להרוויח עליו. זו אחת הסיבות לכך שרבים מהאנשים שכולנו מכירים הפסידו בשוק ההון והרוויחו בנדל"ן. שנית, ניתן לפנות למומחים שמלווים את המשקיעים וחוסכים מהם את כל ההתעסקות. עכשיו ההחלטה בידיים שלכם.
הכותב הוא ישראל מלמן, מנכ"ל ובעלים 'מלמן נכסים'
