נדל"ן ברגע

מצב הנדל"ן בשנת 2026 יהיה שונה מהשנה האחרונה?

שו"ת הנדל"ן: פרק חמישי בסדרת השו"ת החדשה עם כל התשובות של המומחים על השאלות הבולטות של המשקיעים

ישראל מלמן

ל' בשבט תשפ"ו, 17/02/26 07:51 עודכן: 07:56

א+

א-

עם סיום שנת המס 2025 והמעבר לשנת 2026, כמו בכל שנה שחולפת, לא מעט שאלות שאני פוגש עוסקות בשינויים הצפויים בשנה הקרובה על פני זו החולפת. האם היא צפויה להיות שונה? מחירי הנדל"ן בה ינסקו או דווקא יצנחו? נכון להשקיע או עדיף לחכות? בכלל, מה התחזית לשוק הנדל"ן אחרי שנה רוויית שינויים ותמורות?

לפני שאתייחס לפרטים כדי לנסות לבנות תמונת מצב נדל"נית מהימנה, חשוב להדגיש שאף אחד – כולל אף אחד – אינו יכול לנבא את עתיד השוק. האם מישהו ידע לצפות בתחילת 2020 את משבר הקורונה? יש אדם אחד שחזה את מתקפת חמאס ב-2023 והשפעותיה על השוק? כל מה שאנחנו יכולים, כאנשי מקצוע מנוסים, זה רק לנסות לאמוד את ההתנהגות הצפויה של השוק בהתאם לנתונים הקיימים. את זה אנסה לתת בשורות הבאות.

אבל לפני כן, אחד הדברים המשמעותיים שמעניקות שנות ניסיון רבות, זה ללא ספק היכולת להתבונן בפרספקטיבה נכונה גם על אירועים חריגים כמו משברים כלכליים ומלחמות. כל איש עסקים מנוסה, שמאחוריו מוניטין של שני עשורים ומעלה בתחום עיסוקו, כבר חווה כמעט כל סוג של טלטלה או משבר. הוא יכול, על סמך משברי העבר, להעריך את התנהגות השוק גם במשברים נוכחיים או עתידיים. בהתאם לכך, הוא מסוגל לבנות מדיניות השקעות חכמה שרואה את התמונה המלאה.

אחרי כל ההקדמה, הבה נצלול לעומקם של הנתונים כדי לנסות להסיק מהם מסקנות בואכה שנת 2026. ראשית, אנחנו מסכמים שנתיים למלחמה רב-זירתית קשה. רבים ניבאו קריסה כלכלית, אבל כשמסתכלים על המסכים בבורסה – ניתן לראות ביצועי שיא. לצד המלחמה, היינו עדים בשנה החולפת לגל של אקזיטים, מיזוגים ורכישות, לא רק בהייטק הקלאסי אלא גם בתעשיות הביטחוניות. אין לכך הסבר אחר מלבד הבעת אמון של העולם בכלכלה הישראלית למרות המלחמה.

ואיך זה קשור אלינו, לנדל"ן? ראשית, המציאות השוררת בשוק, של הבעת אמון במשק הישראלי וחוזקו, אינה פוסחת על שוק הנדל"ן. כשיש האטה כלכלית היא משפיעה גם על סקטור הנדל"ן, אבל במקרה הישראלי השוק חזק ועוצמתי ולכן גם הנדל"ן ימשיך להיות חזק ויציב. גם אם יש לעיתים תנודות בשוק, אפילו ירידות נקודתיות באזורים מסוימים, זו התנהגות קלאסית של שוק בריא. בסופו של דבר סביר להניח שהעוצמה של הכלכלה הישראלית תוקרן גם באמצעות הנדל"ן.

כל הפרקים בסדרת שו"ת הנדל"ן:

שנית, נתון מדהים מראה שהנכסים הפיננסיים של הציבור, דהיינו פיקדונות, חסכונות, פנסיות, קופות גמל וכדומה שאינם נכסי נדל"ן, כמעט הוכפלו בחמש השנים האחרונות. אם לפני הקורונה היה מדובר בהיקף של כטריליון דולר בנכסי הציבור שאינם נדל"ן, כיום ההיקף הכפיל עצמו וכבר עומד על כ-2 טריליון דולר (!).

איפה כל הכסף הזה פוגש את המציאות היומיומית של הישראלים? לא מן הנמנע שהכסף הגדול מהבורסה ומהאקזיטים של 2025 מחפש 'בית' בטוח, כלומר בנדל"ן. בסופו של דבר כשיש כמות של כסף ש"מסתובבת", לפחות חלק ממנו מנותב להשקעות נדל"ן ורכישת בתים. הכלכלה היא מעגלית וכל דבר משפיע על השני. זה לא שבשנת 2024 היה כסף ובשנת 2025 הוא נעלם, אלא המציאות הרגשית והסנטימנטלית היא שהשתנתה. הבטחות של גורמים שונים על ירידת מחירים בהמשך וכוחות שוק שונים גרמו לאנשים לשבת על הגדר ולהאט את ענף הנדל"ן בשנה החולפת.

לכן, כשמישירים מבט לאופק הקרוב של 2026, סביר להניח שנראה התייצבות של השוק ויתכן אף עליות מחירים באזורים שונים, בעיקר בפריפריה. ישנם כוחות שוק שדוחפים לכך: מגמת ירידת הריבית שכבר החלה ועשויה להחזיר משקיעים ורוכשי דירות לשוק, חזרת משקיעים מחו"ל במציאות של רגיעה אחרי מלחמה, ריבוי נכסים פיננסיים של הציבור, ביקוש גובר לעומת היצע ומיצוי תוכניות ממשלתיות.

לא בטוח שהעלייה הגדולה תתרחש השנה, אך אולי נראה ניצנים שלה. בכל מקרה, גם בשוק תנודתי שמונחה אי-וודאות, תמיד ניתן למצוא הזדמנויות נדל"ן ומבצעים של קבלנים. לכן, לא מומלץ להמתין עד אין סוף "על הגדר", אלא למצוא הזדמנויות שקיימות כל הזמן. כדוגמה, במהלך השנה החולפת נתוני הלמ"ס הצביעו על פערים בין אזורים בישראל. כך, אם באזור תל-אביב חלה ירידה בשיעור של 2.8% לאורך השנה, מחוזות כמו ירושלים והצפון דווקא הראו עליות מחירים. המשמעות היא שהממוצע הארצי אמנם הראה ירידת מחירים, אבל בקריאה מדוקדקת של השוק ניתן להבין היכן מצויות הזדמנויות השקעה אטרקטיביות בנדל"ן. אולי תופתעו, אבל יש לא מעט כאלה.

אז אם מסכמים בקצרה את שנת 2025 ומנסים להסיק ממנה לגבי 2026, אין ספק ששנת 2025 התאפיינה בהתמתנות המחירים הכללית ובמעבר לירידות קלות בחודשי הסתיו, כאשר שוק היד השנייה הראה סימני האטה בולטים יותר בהיקף העסקאות. עם זאת, חשוב להבין שהחוסן הכלכלי, שבא לידי ביטוי בשיא של הבורסה ובאקזיטים של 2025, הוא התשובה האמיתית של המשק והדלק שיניע את הנדל"ן ב-2026. איך אומרים? ימים יגידו. מהניסיון שלנו, אלה שמעדיפים להמשיך ולשבת על הגדר מפספסים הזדמנויות ולא ייכנסו לשוק גם בנקודה בה הוא ישוב לרתוח.

הכותב הוא ישראל מלמן, מנכ"ל ובעלים 'מלמן נכסים'