שאלה זו היא אחת הנפוצות ביותר שנתקלים בה העוסקים בתחום. היא משקפת הרבה מעבר לשאלה תיאורטית בסיסית. במשמעותה העמוקה יותר מבטאת השאלה כמיהה של אנשים מהשורה, שאינם משקיעים בהגדרתם, לייצר הון באמצעות נכסים ולהשיג את שאיפותיהם הכלכליות. כששאלה כזאת מופנית אלי, אני יודע שלא רק פרטים טכניים מעניינים את השואל, אלא בעיקר הצורך לדעת שהוא – האברך הפשוט – יכול לשחות במי הנדל"ן העמוקים. בשורות הבאות אנסה להשיב על השאלה המהותית הזאת.
באופן פשטני אדם ללא כל הון עצמי אינו יכול להשקיע בנדל"ן, אבל לפני שמתייאשים זה לא סוף פסוק. הון עצמי הוא דבר שניתן לייצר ולגייס בדרכים שונות, ולכן עם מעט יצירתיות ומידע נכון גם אדם ש"על הנייר" אין לו הון עצמי מספק עבור רכישת נכס בישראל יכול להגיע לכך. לעיתים אפילו בקלות יחסית.
כמובן כל מקרה כזה תלוי לגופו, ומשכך תמיד נכון להתייעץ עם גורמי מקצוע מנוסים שיידעו לספק מידע בהתאם לנתונים האינדיבידואליים של כל משקיע פוטנציאלי, אך ננסה בכל זאת לספק כמה כיוונים כלליים שיהוו מעין מצפן וקריאת כיוון לפתרונות אופציונליים.
עוד באתר:
האפשרות הפשוטה ביותר היא לגייס הון עצמי נדרש בהלוואה רגילה ולאחר מכן ליטול משכנתא על אותו הון עצמי. כמו בכל דבר יש לכך יתרונות וחסרונות דוגמת גיוס פשוט יחסית של ההון העצמי הנדרש, אך מנגד ריביות יקרות והלוואות שיהפכו את ההשקעה בנכס לפחות רווחית. כדי להבין במה מדובר נערוך סימולציה קטנה: נניח שאתם רוצים לרכוש נכס בן 2 חדרים בירוחם שעלותו לצורך העניין 430 אלף שקלים. נוסיף על העלות הגולמית הוצאות רכישה נלוות כגון שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, תשלום אגרות וכדומה, נגיע לסכום משוער של 450 אלף שקלים.
כדי לרכוש את הנכס הזה, בהנחה שמדובר בנכס ראשון שלכם, תזדקקו להון עצמי בהיקף של כ-107 אלף שקל (25% מעלות הנכס). אם הנתונים שלכם בחשבון הבנק טובים, תוכלו לקבל הלוואה לכל מטרה בהיקף כזה. עם הכסף הזה תוכלו לגשת לבנק ולקבל את יתרת התשלום בהלוואת משכנתא. בחישוב פשוט, ההחזר החודשי שלכם יעמוד על כ-3,300 שקלים (כ-1,500 ₪ הלוואה לכל מטרה למשך 10 שנים וכ-1,800 ₪ משכנתא ל-30 שנה). בהנחה שדמי השכירות כיום עומדים על כ-2,000 שקלים, המשמעות היא שתזדקקו להזרים מכיסכם כ-1,400 שקלים מדי חודש. וזה עוד לפני שמדברים על כך שדירות כאלה לעיתים קרובות זקוקות גם לשיפוץ שעלותו כ-50 אלף שקלים נוספים.
זו אפשרות קיימת, אבל הרווחיות תגיע רק אם תהיה בשורה גדולה כמו פינוי-בינוי. אחרת, גובה הריביות יעלה בסבירות גבוהה על עליית ערך הנכס. לכן, אפשרות זו פחות מומלצת אלא אם זו הדרך היחידה שלכם ליצור "יש מאין" ואז לקבל נכס שיהיה בבעלותכם המלאה תוך 30 שנה…
אפשרות נוספת וטובה יותר יכולה להתאים רק לבעלי נכסים קיימים, או לחילופין אם קיימים נכסים לא משועבדים של קרובי משפחה שסומכים עליהם. במקרה כזה יש לכם כסף "בתוך הקירות", שיכול להיות מוסב להלוואת משכנתא אחת גדולה. אם מדובר בדירה שלכם, תוכלו לשעבד אותה לטובת הון עצמי, אך חשוב לזכור שבמקרה כזה תוכלו לקבל עד 50% מערך הנכס הנרכש ולא 75% כמו בדירה ראשונה. לעומת זאת, אם משעבדים דירת הורים כסיוע למשפחה, עדיין ניתן להוציא רק 25% הון עצמי כדי לקבל 75% מערך הנכס הנרכש. גם במקרה כזה חשוב להתייעץ עם מומחים כדי לוודא את הרווחיות וההיתכנות של המהלך. סביר להניח שיהיו להם פתרונות יצירתיים עבורכם.
אופציה נוספת, והיא המועדפת מבחינתנו, זו כניסה מותאמת לעסקאות פריסייל עם הון עצמי מינימלי. לדוגמה, ניתן להיכנס לעסקאות פריסייל באזורי פריפריה חדשים עם סכום מינימלי של כ-130 אלף שקלים. החיסרון הבולט הוא שלא תקבלו דמי שכירות וההחזרים החודשיים ייצאו מדי חודש מכיסכם, אך היתרון המשמעותי הוא שתוכלו לעשות קפיצת דרך משמעותית מבחינת הון.
ברגע שהנכס נבנה, הוא שווה כמה מאות אלפי שקלים יותר כך שלאחר מכירת הנכס תוכלו להישאר ביד עם כסף שלא היה לכם לפני כן ואז להשקיע אותו מחדש. כמובן האתגר הוא לבדוק מוכנות לתשלומים המאוחרים יותר עם קבלת המפתח ואולי אף קודם לכן בהתאם לתנאים של העסקה. לכן, זה תלוי מאוד בתזרים החודשי הפנוי העומד לרשות המשקיע. אם מדובר בתזרים משמעותי ויציב המגובה בהכנסות קבועות זו אפשרות שנמליץ עליה, אך אם התזרים השוטף מצומצם זה הופך לסיכון משמעותי יותר ולא תמיד יהיה נכון להעדיף את האפשרות הזאת.
לסיכום, כניסה להשקעות נדל"ן ללא כל הון עצמי היא מאתגרת, אבל לא בלתי אפשרית. עם תכנון מדויק ומקצועי, בליווי אנשי מקצוע מנוסים ויצירתיים, ניתן להתחיל את הפסיעות הראשונות בעולם הנדל"ן ומשם לצמוח הלאה לפסגות חדשות.
הכותב הוא ישראל מלמן, מנכ"ל ובעלים 'מלמן נכסים'.
