תוכנית הנדל"ן "בונים עתיד" ב'קול חי', בהנחיית חנוך רפופורט וישראל מלמן, אירחה לשיחה מקצועית ממוקדת את עורך הדין מאיר מולד, מומחה ומייצג במתחמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי המתמחה בייצוג דיירים. הראיון עסק במכשולים, באתגרים ובמאפיינים הייחודיים של ענף ההתחדשות העירונית בתוך הציבור החרדי, המהווה כיום נתח משמעותי משוק המגורים. עו"ד מולד הסביר כי היציאה לדרך בפרויקטים אלו מפחידה כל אדם ללא קשר למגזרו, אך בציבור החרדי קיים חשש קהילתי קונקרטי ועמוק הנוגע לשמירה על אופי השכונה וצביונה הרוחני, במיוחד במתחמים ובאזורים שאינם מוגדרים כשכונות חרדיות מובהקות.
אחד האתגרים התכנוניים וההלכתיים המרכזיים במיזמים אלו במגזר הדתי והחרדי הוא הצורך הקריטי בעיצוב מרפסות סוכה. עו"ד מולד התריע כי במגדלי מגורים מודרניים היעדר האפשרות לייצר מרפסת סוכה מהווה "גזירה שיכולה להוריד פרויקטים, עד כדי כך". בעוד שבמגזר הכללי נבנות לעיתים מרפסות סוכה בשיעור מינימלי על פי שיטת הגר"ח נאה, הרי שבפרויקטים חרדיים מובהקים היזמים מבינים מראש את צרכי הקהל, והתמורות המסחריות כוללות התחייבויות שלפיהן שטח מרפסת הסוכה יעמוד על לפחות 4 או 6 מטרים רבועים. פתרונות אלו מונעים הפתעות ומאפשרים את קידום הבנייה.
בנוגע לסוגיית גובה המבנים, הסביר עו"ד מולד כי העלייה לגובה והקמת מגדלים נכפות לעיתים קרובות על היזמים ועל בעלי הדירות על ידי ועדות התכנון, המעוניינות לצופף את המבנים לטובת הקמת פארקים או כיכרות ציבוריות. עם זאת, בשכונות חרדיות מובהקות, דוגמת שכונת רוממה בירושלים, קיים נוהל תכנוני המקובל על ועדות התכנון ועל הרבנים המעורבים בפרויקטים, המגביל את הבנייה לעד 12 קומות בלבד. במקביל, פורסם כי עיריית בני ברק מקדמת חלופת תמ"א 38 הכוללת תכנון של 3,500 דירות חדשות בבניינים של עד 7 קומות בלבד, בשל סירובם של רבנים להתיר שימוש במעליות שבת, אם כי באזור בית הקברות חרגה העירייה לאחרונה ואישרה בנייה של 10 או 11 קומות.
עוד באתר:
היבט קריטי נוסף במיזמים חרדיים הוא הדרישה לעמידה בסטנדרטים הלכתיים מחמירים עבור כלל מערכות הבניין והדירה, כולל משאבות מים ומערכות חשמל מורכבות. הדיירים דורשים לקבל את מיטב ההכשרים הקיימים, לרוב בהנחיית מכון ההלכה של הרב הלפר, תוך התחייבות חוזית כי במידה ובעתיד יפותחו בשוק הכשרים גבוהים יותר, היזם יתאים אליהם את המערכות. בנוגע לתופעת הדיירים הסרבנים, הסביר מולד כי במגזר הכללי ניתן להגיש תביעה בערכאות משפטיות בהגעה לרוב של 67%, אך הדייר החרדי מסרב לחתום על סעיף המאפשר פנייה לבתי משפט ומחויב להליכה לדין תורה, שבו הולכים אחר הנתבע. הפתרון המקובל בחוזים חרדיים הוא מתן אישור ליזם לתבוע בבית משפט אזרחי רק במידה ודיין מוסכם ששמו מופיע בהסכם מיצה את הבירור והעניק לכך היתר הלכתי מפורש.
עו"ד מולד התייחס למקרים שבהם קבלנים מבקשים לאחרונה להפחית את מטרים שהובטחו לדיירים עקב אילוצי תכנון או פגיעה ברווחיות הכלכלית. הוא הסביר כי בחוזים שבהם מעוגנת "תוספת מטרים ברזל" – כדוגמת התוספת הקלאסית של 25 מטרים בירושלים – היזם אינו רשאי להפחית מהתמורה באופן שרירותי, ובמקרה של חוסר כלכליות, הכדור המשפטי נותר בידי בעלי הדירות. לבסוף, גולל מולד את התופעה המוכרת של אברכים המפצלים דירות קטנות לטובת יחידות דיור להשכרה. בעוד שבמגזר הכללי בנייה בלתי חוקית אינה מזכה בפיצוי, הרי שבמתחמים חרדיים שבהם 90% מהדירות מפוצלות, היזמים נדרשים להגיע להסדרים מסחריים מראש בנוגע להפסד דמי השכירות במהלך תקופת הפינוי, וכן להסדיר את שאלת קיומה של הכנה לפיצול עתידי בדירה החדשה.
האזינו לראיון המלא ב'בונים עתיד' ב'קול חי':
