עסקה מפתה מידי? כל מה שצריך לדעת לפני רכישת דירה

בפתח תוכנית 'שטח נדל"ני' נתן עו"ד נתנאל לאופר מספר טיפים מקצועיים לכל מי שחושב ומתלבט אם להיכנס לעסקה כזו או אחרת בשוק הנדל"ן הסוער של תקופת המלחמה הנוכחית. ברקע המעבר המרגש של 'קול חי' לאולפנים החדשים, התמקד לאופר היום בתחום הדירות החדשות שנקנות על הנייר.

בעסקאות שמכונות היום 20/80, אבל זה כבר שם קוד לעסקה שבה מביאים לרכישה במעמד החתימה בדרך כלל או סמוך אליו תשלום די נמוך ממחיר הדירה נניח 15, 10, 20 אחוז במקסימום וכל ההתרה משולמת רק אחרי שהדירה נבנית.

"אני אישית במשרדים מייצג לא מעט קונים כאלה", אמר לאופר, "אבל אני חייב לומר עם יד על הלב שמעסקה לעסקה נשים לב שהחששות של הקונים מצד אחד – קטנות, כי הם מרגישים שהם עושים את מה שכולם עושים, תופעת העדר. אבל החששות שלי כמי שמייצג אותם עולים".

והחשש שאני שם לב שגובר מפעם לפעם הוא שהקונים לא באמת יודעים מה יהיה באותו יום שהם יצטרכו להשלים את העסקה.

ואני אסביר כדי שכולכם תבינו למשל ניקח לדוגמה עסקה ממוצעת, דירה באחת השכונות החדשות בבית שמש נמכרת כיום במחיר של 2 וחצי מיליון שקלים, והיזם רוצה מאוד שהקונים יעמדו בתור ומפרסם מתווה רכישה של עשרה אחוז בחתימה, ו-90 אחוז במסירת הדירה.

זאת אומרת שהקונה צריך להביא בסך הכל 250 אלף שקלים מהבית ולשכוח מהיתרה.

אבל יש למשל סעיף בהסכם. בהסכם מופיע שאם הקונה לא יעמוד באחד מתנאי העסקה, אז הקנס הצפוי לו זה פיצוי מוסכם של עשרה אחוז ממחיר הדירה.

מה שקורה ומעניין מאוד במקרה הזה שהפיצוי אותם עשרה אחוז הם בעצם שווים לאותם עשרה אחוז שהקונה שלנו הביא מהבית.

כלומר אם חלילה הקונה לא יצליח לגייס את הסכום שהוא בטוח שהוא יוכל לגייס והדירה תיבנה ויגיע המועד שבו היזם מבקש ממנו לשלם והוא יגיד אין לי – הוא יאבד את אותם עשרה אחוז באופן מהיר מאוד.

אז בואו כן נדבר רגע, מה המטרה – או התועלת בעסקאות מהסוג הזה? אז מעבר לתועלת עצמה, בלשים סכום נמוך, יש תועלת בתזוזה של השוק, תזוזה של משק הנדל"ן.

יזמים כדי להתחיל ולממן את הפרויקטים שהם לקחו על עצמם, צריכים להראות לבנקים שמלווים אותם פעילות. ומבחינת הבנקים פעילות נדל"ן לא מסתכמת בפתיחה של הדלת, ופגישות שנערכות וחיוכים וצילומים. פעילות נדלן היא בסופו של יום מכירות.

הבנק רוצה לראות שהיזם מדווח לו שהוא מוכר x y z דירות לפלוני אלמוני, והבנק היום יודע בדיוק בדיוק לבדוק שמדובר בעסקה אמיתית ולא מדובר באיזושהי אמתלה.

אז כמה טיפים שימושיים למי שלפניו עסקה מהסוג הזה: קודם כל, אם התשלום הראשון שהקבלן מבקש מכם לשלם הוא יותר גבוה משבעה אחוז – אנחנו צריכים לוודא שהוא יודע לתת לנו כנגד כל הסכום הזה כל אותם חמישה עשר אחוז ערבות בנקאית ערבות חוק מחר כי החוק לא מאפשר ליזם לקחת יותר משבעה אחוז במידה והפרויקט לא מלווה ולא מגובה בערבויות.

כך שאם והיזם אומר לכם "אני רוצה לקבל כבר במועד החתימה סכום שעולה על שבעה אחוז", זה אמור להדליק לכם נורה אדומה: "רגע למה הוא מבקש את הדבר הזה?".

ואני, הקטן, יכול כאן לספר לפניכם שלפני כמה שבועות, לקוח פנה אליי ואמר שהוא מתעתד להיכנס לאחת העסקאות, והתנאי הראשון היה תשלום של עשרה אחוז בחתימה.

אני הכרתי את המתחם, ושם, עד כמה שידוע לי, הפרויקט רחוק מאוד מאוד מאוד מאישור בנייה. בדקתי, ואכן הייתה טעות.

וחשוב מאוד לעמוד על התנאי הזה כי במידה ואין היתר בנייה אז ברוב מוחלט מהמקרים אין גוף שמלווה את היזם ומגבה בערבויות את הכספים שהקונים משלמים, ואנחנו חלילה לא רוצים להיתקע במצב שהקונים יעמדו לפני שוקת שבורה.

ומה לגבי הדרישה לאפשר את מכירת הדירה?

האזינו>>>