נדל"ן ברגע

פריחה חרדית בעיר הנמל: כך תזהו הזדמנויות בחיפה

מפת הנדל"ן: פרק שביעי בסקירת הזדמנויות הנדל"ן של ישראל עם המומחים | השבוע: אזור הכרמל, חיפה

ישראל מלמן

ט"ו בטבת תשפ"ו, 04/01/26 07:44 עודכן: 05/01/26 01:42

א+

א-

כמו בשבועות הקודמים, גם השבוע נמשכת הסקירה הארצית במסגרת הזדמנויות הנדל"ן בישראל, במסגרתה נעסוק הפעם בעיר הנמל החשובה חיפה. מדובר בעיר עם מורשת וותיקה של תעשייה ומסחר, שהפכו לסמליה הבולטים והמזוהים ביותר עם "העיר האדומה". העיר היא גם השלישית בהיקף אוכלוסייתה בישראל והשישית בשטחה. בכך היא נושאת עד היום מעמד בלתי מעורער באזור הכרמל והצפון כמרכז עירוני, תרבותי, כלכלי וחברתי.

מבחינת אוכלוסייה, במשך שנים סבלה העיר מהגירה שלילית וקצב גדילה שלישי, אך מגמה זו מתהפכת וקצב הגידול בשנת 2022 רשם שיאי צמיחה חדשים של 2.4% בשנה והגעה לכמעט 300 אלף תושבים. בדומה לערים גדולות אחרות, כמו ירושלים ותל-אביב, שגם הן נסקרו במסגרת סדרת הזדמנויות הנדל"ן של ישראל, גם חיפה אינה יכולה להיחשב כאזור נדל"ני אחיד עם התנהגות מובחנת. העיר מורכבת משכונות רבות ואזורים שונים, שכל אחד מהם מתנהג באופן שונה ובהתאם לכך מגיב עם מחירי הדירות.

כמובן שלא ניתן לסקור בפרוטרוט את כל שכונות העיר, ולכן נעסוק כהרגלנו בשכונות הבולטות וכאלה הנושאות פוטנציאל להשקעות איכותיות. בעבר הרחוק, כשעסקנו בשיווק דירות יד שנייה, שיווקנו פרויקטים בחיפה והיתה שם פעילות נדל"נית ענפה. גם כיום ישנם אזורים ושכונות בעלי פוטנציאל השקעה, ובע"ה נפעל בה גם בעתיד עם שיווק פרויקטים חדשים בהתאם להבנה המנחה אותנו שכיום ההשקעות האולטימטיביות נמצאות דווקא בפרויקטים חדשים באזורים חדשים, המביאים עמם אוכלוסייה איכותית ופוטנציאל השבחה גבוה יותר.

על קצה המזלג, השכונות העיקריות של העיר הן: העיר התחתית בה שוכנות חליסה, וואדי ניסנאס והמושבה הגרמנית; המפרץ והצ'ק פוסט שהם יותר אזורי תעשייה; קריית חיים וקריית שמואל, בה מתגוררות משפחות רבות מהציונות הדתית עם שכונת "אחוזת שמואל" היוקרתית; רובע כרמל; שכונת הדר המאכלסת את רוב האוכלוסייה החרדית בעיר; נווה שאנן הנחשבת לאחת השכונות הגדולות בישראל עם התפתחות של קהילות חרדיות; רמות הכרמל ומערב חיפה הכולל שכונות כמו קריית אליעזר, בת גלים, רמת הנשיא וקריית שפרינצק.

כאמור, לכל רובע ושכונה אופי משלו עם מאפיינים שונים במגוון היבטים: מחירי הדירות, סוגי אוכלוסיות, טופוגרפיה וסגנון בנייה. ישנן שכונות במישור החוף, אחרות על רכס הכרמל הגבוה וכאלה שנושקות לנמל והתעשייה. כמו בכל עיר, יש בה אזורים ישנים וזולים יותר, אך גם כאלה שמתחדשים ומביאים בשורה משמעותית. אם ניקח כדוגמה את מרכז הכרמל, עסקאות אחרונות בשכונה כבר חוצות את רף ה-35 אלף שקלים למ"ר, המשקפים מחירים גבוהים של אזורי ביקוש מרכזיים. שכונת נאות פרס ליד סמי עופר גם היא נחשבת ליקרה, ואף מציגה עליית מחירים גבוהה יותר מהממוצע הארצי בעשור האחרון.

שכונה נוספת, ואולי המפורסמת מכולן ברחוב החרדי, היא כמובן "הדר". גובהה של השכונה מספק לה נוף פתוח לים, אך גם עליות ומורדות תלולות המאפיינות אותה. זו שכונה וותיקה מאד עם תשתית קהילתית תוססת של בתי כנסת, ישיבות, כוללים, מוסדות חינוך וחנויות למהדרין. לעומת שכונות אלה, ישנה את שכונת חליסה שהיא בעייתית מבחינת האוכלוסייה המרכיבה אותה ולא היינו חותרים להשקעה בה.

מבחינת הזדמנויות השקעה, העיר חיפה מציעה שפע של הזדמנויות בשכונות שונות. לדוגמה, שכונות קריית אליעזר ובת גלים ממוקמות סמוך לים ומתחדשות מאד. יש בהן התחדשות עירונית שמביאה תנופת התפתחות מואצת ועליית מחירים. אלה שכונות שמתייקרות ונמצאות במגמת צמיחה בשנים האחרונות. מצד אחד, הן עדיין במחירים לא גבוהים מדי שיכולים להצביע על מיצוי פוטנציאל, עם טווח שנע בדירות חדשות בין 20-25 אלף שקלים למ"ר ולעיתים אף יותר, אך מצד שני לא נחשב לאזור עם מחירים זולים המצביעים על תדמית שלילית והיעדר ביקוש.

אם להיצמד לכללים המנחים אותנו בזיהוי השקעות, הן עונות על הקריטריונים של שכונות צומחות עם פוטנציאל השבחה ואוכלוסייה איכותית שממשיכה להגיע הודות לפרויקטים של ההתחדשות העירונית. עם זאת, כמובן שהן לא השכונות היחידות ולא כל עסקה היא טובה. כל מקרה צריך להיבחן לגופו בהתאם לתנאי העסקה, האזור הספציפי וההתנהגות העכשווית שלו. חיפה היתה ונשארה על המפה הנדל"נית עם הזדמנויות מעניינות, ולכן תמיד מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מומחים כדי לקבל את ההחלטה הנכונה.

הכותב הוא מנכ"ל ובעלים 'מלמן נכסים'