הכלכלן הוותיק שלמה מעוז התייחס בראיון לתוכנית 'בונים עתיד' לתופעה הגוברת של הנפקות חברות הנדל"ן בבורסה – הן הנפקות ראשוניות של מניות (IPO) והן הנפקות איגרות חוב. מעוז הבהיר כי התופעה אינה מוגבלת רק לנדל"ן, אלא נובעת מגאות כללית במשק הישראלי, הנתפס כאחת הכלכלות החזקות בעולם.
"הנפקות השנה הן בשיא של הרבה שנים, באמת היא משכנה, בגלל שישנה גאות בכלל במשק הישראלי, הכלכלה מאוד מאוד חזקה", הסביר מעוז. הסיבה המרכזית: עלייה של כ-50% בבורסה בשנה האחרונה, שמאפשרת לחברות לקבל תמחור גבוה עבור שוויין. "כל חברה שמחכה שנים להנפיק את המוצר שלה או את החברה שלה מנפיקה השנה… כי היא יכולה לקבל מחיר גבוה יחסית עבור המניות". יתרה מכך, כאשר הריבית במשק עדיין גבוהה, חברות מעדיפות "להיכנס לשוק ההון… ולגייס כסף. זאת אומרת, לשתף את הציבור בסיכון שלהם".
ירידות המחירים: האם הפריפריה תעקוב אחרי תל אביב?
עוד באתר:
מעוז התייחס למצב בשוק הנדל"ן, המאופיין בשפל במכירות וירידות מחירים – בעיקר באזור המרכז ומחוז תל אביב. הוא הסביר את הדינמיקה של המחירים בישראל באמצעות מטאפורת האוהל: "כשעלו המחירים, עלו בתל אביב, זה כמו שאתה בונה אוהל. במרכז אתה שם את המוט… הוא העלה מחירים, ולאט לאט כל האוהל עולה למעלה".
כיום, המחירים יורדים במרכז (המוט המרכזי), אך עדיין עולים באזורי הפריפריה. מעוז מזהיר מפני המשך המגמה: "אלה עדיין עולים מהתנופה הקודמת, אבל מהמשך הם יורדו". הוא אף התייחס לעלויות הגבוהות בפריפריה: "אני חושב שאין שום סיבה באמצע הנגב שמגרשים הגיעו לסכומים של חצי מיליון, 700, 800 מיליון… אני חושב שהמחירים גם שם יתחילו לרדת בהמשך".
האתגר הכפול של הקבלנים: הריבית הגבוהה והגירעון הממשלתי
מעוז הדגיש כי הריבית הריאלית שמפעיל בנק ישראל עדיין גבוהה מאוד, כאשר ריבית הפריים עומדת על 5.75% לפני תוספת הבנקים. יחד עם זאת, הוא הצביע על גורם נוסף המייקר את המימון לקבלנים: תחרות הממשלה על חיסכון הציבור.
"הממשלה עדיין נמצאת בגירעון והיא מתחרה על החיסכון של הציבור… צריך לגייס הרבה כסף כדי להחזיק את תקציב הביטחון", ציין מעוז. כתוצאה מכך, גיוס הכסף עבור הקבלנים בשוק ההון הופך יקר יותר. "לכן עדיף להם, בסופו של דבר, ככה אני חושב, למכור יותר זול ולקבל מחיר מאשר להחזיק בכוח", טען מעוז, והוסיף נתון קריטי: "היום יש 83,900 דירות לא מכורות… וכל חודש, כל יום, זה עולה הרבה כסף להחזיק דירה לא מכורה. בריביות הנוכחיות זה הרבה כסף".
שקיפות מול סיכון: היתרון של רכישה מחברה ציבורית
עורך הדין חנוך רפופורט העלה שאלה חשובה בנוגע לרכישה: האם יש יתרון לרוכש הפרטי בקנייה מחברת נדל"ן ציבורית הנסחרת בבורסה, לעומת חברה פרטית? מעוז השיב בחיוב והצביע על השקיפות הגדולה כיתרון המרכזי.
"חברה שמונפקת בבורסה, יש עליה סוג מסוים של פיקוח נוסף", אמר מעוז. חברה ציבורית מחויבת להגיש דוחות כספיים כל שלושה חודשים, החושפים את ההכנסות, ההוצאות, הרווח, ההפסד ותזרים המזומנים. "זאת אומרת, בהרבה בחינות אתה יותר שקוף. זה כמו שעושים לך רנטגן, רואים אותך". בעוד שרכישה מחברה פרטית דורשת התייעצות עם רואה חשבון, החברה הציבורית "יותר חשופה. חשופה, לטוב ולרע, אתה יודע עליה את הכול".
אזהרת הכלכלן: "לא ממליץ לאנשים ללכת לקבוצות רכישה"
מעוז התייחס גם למלכודות הרכישה בשוק. בעוד שהגנות חוק המכר וליווי בנקאי מקטינות את הסיכון בהפסד כספי ברכישה מקבלן, הסיכון גובר משמעותית בקבוצות רכישה, שבהן המארגן "מתחפש בצורה מתחכמת לפעמים כאילו שהוא חברה".
"בכל זאת, אם אנחנו כבר מדברים על הנושא, התפקיד שלנו לתת אינפורמציה לציבור… שידע שבקבוצות רכישה היזם זה אתה", הדגיש מעוז. משמעות הדבר היא שכל 100 חברי הקבוצה הם היזמים מבחינת החוק, ולכן אחראים לניהול, תמחור והוצאות. "אם בקבוצה כמה נתקעים, כל הקבוצה נתקעת". לאור מורכבות התהליך והסיכונים הרבים, חתם מעוז את הראיון באזהרה ברורה: "אני לא ממליץ לאנשים ללכת לקבוצות רכישה. זה לא, זה רק מי שקונה דירה רביעית שלו, אני לא יודע, בשביל להנות מהמתח".
האזינו לראיון המלא מתוך 'בונים עתיד' ב'קול חי':
