מאז שהתחלתי את העיסוק בענף השקעות הנדל"ן, לפני למעלה משני עשורים, השאלה הזאת שבה ומרחפת על ידי משקיעים מנוסים ומתחילים כאחד. מצד אחד דירה ישנה תהיה לרוב זולה יותר, באזורים וותיקים שקל לצפות את התנהגותם, יש לה סיכוי להשביח באמצעות תמ"א ומפת הדיירים שלה צפויה ומוכרת. כשמגיעים לדירה יד שנייה קיימת, ניתן לבוא להתרשם מהנכס הנרכש עוד לפני שהעסקה מתקדמת. לחוש אותו, לראות אותו בעיניים, להכיר את הדיירים ולהבין את הסביבה. יש בזה משהו שנשמע מוכר יותר, נוח יותר והגיוני יותר.
מצד שני, דירה חדשה טומנת בחובה יתרונות אדירים. ראשית, היא מייצרת יותר הזדמנות לרווח בשלבי מכירה מוקדמים. שנית, היא תהיה לרוב באזורים חדשים ומפותחים, ולכן האוכלוסיות בה תהיינה איכותיות יותר וממעמד סוציו-אקונומי גבוה יותר. נכס חדש מאפשר ליהנות מיתרונות ברורים של שכונות מפותחות, אוכלוסייה חזקה וביקוש גבוה יותר בגלל דירות עם ממ"ד, חניה, מרפסת ומעלית. בטווח הארוך דירות אלו גם נהנות מעליית ערך גבוהה משום שאנשים מחפשים להתגורר בבניין חדש. בכלל, דירה חדשה אינה זקוקה לשיפוצים מסיביים, תיקוני נזילות, החלפת צנרת, טיפול בדודי שמש, החלפת מערכת החשמל וביצוע איטום כמו בדירות ישנות.
אין ספק שבכל אחת מהאפשרויות ישנם יתרונות וחסרונות. אין אפיק השקעה שנחשב "מושלם", אלא יש אפיק השקעה מושלם עבור משקיע ספציפי. יש אחד שהשקעה מסוימת תתאים לו בדיוק, ואילו עבור משקיע אחר אותה השקעה בדיוק תהיה גרועה למדי. השקעות זה עניין אינדיבידואלי ותלוי מאפיינים, נסיבות, מטרות, הון עצמי ומשתנים שונים. למרות זאת, אנסה בשורות הבאות לתת את התשובה שלדעתנו הולמת את מרבית המשקיעים בהתבסס על ניסיון רב שצברנו בליווי אלפי משקיעים.
עוד באתר:
בשנים האחרונות, נוכח התמורות של שוק הנדל"ן, הניסיון שלנו מלמד כי דירות חדשות באזורים חדשים ברוב המקרים משיגות תוצאות טובות יותר על פני דירות ישנות. זה כמובן לא גורף ותמיד יש יוצא מן הכלל, אך בהכללה אין ספק שיתרונות הדירות החדשות עולות על החסרונות. לכן, כמובן כל השקעה צריכה להיבחן לגופה, אבל במישור הכללי אנו ממליצים למשקיעים שלנו להעדיף דירות חדשות באזורים חדשים.
ראשית, מפני שהם מביאים אוכלוסיות טובות ואיכותיות. בניגוד לדירות ישנות באזורים ישנים, שם שכיחה אוכלוסייה בעייתית שמשפיעה הן על ערך הדירה והן על התנהלות לא נעימה מול שוכרים בעייתיים, דירות חדשות באזורים חדשים מציעות בדרך-כלל אוכלוסיות צעירות ואיכותיות. זה משמעותי מאוד.
רק כדי להמחיש את הבעיה, פגשתי משקיע שרכש דירה יד שנייה באזור ישן באחת הערים הפריפריאליות. על פניו הדירה הייתה זולה והעסקה נראתה מצוינת, אלא שעד מהרה הוא גילה את המחיר: השוכרים שהגיעו עשו בעיות עם תשלומים שוטפים, שכנים אחרים התלוננו על התנהגות פרועה ולא הולמת, הם הזיקו פיזית לדירה ונהגו לא פעם באלימות. מעבר לאי-הנעימות הכלכלית והנפשית מולם, גם דיירים אחרים בבניין לא היו ידועים בהתנהגות סבלנית ונעימה כלפי אחרים.
זה גרם לכך שערך הדירה כמעט ולא עלה. מקומיים לא רצו לגור במקום כזה, סטודנטים לא החזיקו שם מעמד וגם משקיעים התרחקו. כל אחד יודע את הכלל שכאשר אין ביקוש, המחיר יורד. זה בדיוק מה שקרה. לכן, כאשר מדובר באזור חדש ובדירה חדשה לרוב לא תתקלו בבעיות מסוגים דומים.
סיבה נוספת שבגינה אנו מצדדים בעד דירות חדשות באזורים חדשים, נעוצה בעובדה שלעיתים קרובות ניתן להגיע לעסקאות אטרקטיביות במיוחד כמו מכירה מוקדמת (פריסייל), תנאי תשלום נוחים ומיקוח מול הקבלנים. האקלים הנוכחי מייצר הזדמנויות רבות בשוק השקעות הנדל"ן, כך שעם השלמת הבנייה כבר נהנים מעליית ערך משמעותית של הנכס הנרכש. לעומת זאת, דירות ישנות מייצרות ערך קבוע שנע בין 2-4% תשואה שנתית בלי הזדמנויות מיוחדות.
אלא אם כן, כמובן, ישנן הזדמנויות אחרות. לדוגמה, נכס ישן שעומד לקראת פינוי-בינוי ומוצע במחיר שעדיין לא משקף את עליית הנכס הצפויה בעקבות השינוי העתידי. בחלק מהמקומות דירות לפני פינוי-בינוי כבר מגלמות מחיר גבוה ששוחק את התשואה מעליית ערך הנכס. בנוסף, אם מדובר בהשקעה ארוכת טווח, אם האזור הוא ישן עדיין לא תמיד מומלץ ללכת על עסקה כזאת בכל מחיר משום שהסביבה נותרת בעייתית ולא מפותחת כמצופה. רק אם האזור מסביב גם הוא יושפע מהתוכנית, והנכס לא מגלם מחיר גבוה מדי, בהחלט שווה לבחון השקעה כזאת ויש אנשים שהרוויחו מכך.
אבל בשורה התחתונה, אם אין לכם עסקה באמת יוצאת דופן על הפרק מבחינת מחיר, אזור, פוטנציאל השבחה ואיכות אוכלוסייה, העדיפו דירות חדשות באזורים חדשים שייצרו עבורכם השקעה עם ערך גבוה – הזדמנות כלכלית השלובה ביציבות ושקט נפשי כתוצאה מלוקיישן איכותי, אוכלוסייה טובה וצמיחה לטווח ארוך. אם כל זה מגיע מלווה גם בהזדמנויות רכישה אטרקטיביות ותנאי מימון משתלמים, הרווח כולו שלכם. יתכן שבעתיד הקרוב, עם הורדת הריבית וחזרת המשקיעים לשוק, גם הזדמנויות אלה יתפוגגו. עכשיו הזמן לבחור נכון.
הכותב הוא ישראל מלמן, מנכ"ל ובעלים 'מלמן נכסים'
